W jaki sposób, w przedstawionej sytuacji, należy zakwalifikować przedsięwzięcie?

Do starosty wpłynął wniosek spółdzielni mieszkaniowej o wydanie pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z infrastrukturą o powierzchni zabudowy ok. 1 ha. Na okolicznym terenie istnieje już zabudowa mieszkaniowa jedno - i wielorodzinna (nie będąca własnością spółdzielni), oraz obowiązuje niedawno uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszczających ten teren jako zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Plan obejmuje większy obszar niż przedmiotowa nieruchomość. Według planu w jednych miejscach przeznacza się tereny pod zabudowę jednorodzinną (często już istniejącą) w innych pod zabudowę wielorodzinną (miejscami także już istniejąca). Zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 52 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. Nr 213, poz. 1397) - dalej r.p.z.o.ś., zabudowa mieszkaniowa wraz z towarzyszącą infrastrukturą a) objęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 4 ha na obszarach innych niż objęte formami ochrony przyrody wymaga uzyskania decyzji środowiskowej.

Czy, jeśli powierzchnia zabudowy wnioskującego o pozwolenie inwestora nie przekracza tych 4 ha to oznacza, że decyzja środowiskowa nie będzie potrzebna?

A może należy szerzej spojrzeć na sprawę i doliczyć powierzchnię już istniejącej zabudowy mieszkaniowej, i jeśli łącznie obszar ten przekroczy 4 ha uznać, że mamy do czynienia z przedsięwzięciem z § 3 ust. 1 pkt 52 r.p.z.o.ś.?

Jeśli tak, to jak policzyć taką powierzchnię, tzn. jak daleko musi sięgać zwarta zabudowa, żeby się ją zliczało jako jedną?

Czy przy wyliczaniu powierzchni uwzględniamy tylko zabudową wielorodzinną czy również inną zabudowę?