W jaki sposób określić wartość rynkową nieruchomości?

Zaświadczeniem wydanym na podstawie ustawy z 20.07.2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów – dalej u.p.p.u.w., starosta potwierdził przekształcenie z dniem 1 stycznia 2019 r. prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Właścicielem budynku była osoba fizyczna, która wykorzystywała tę nieruchomość dla zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych. Okres wnoszenia opłaty został określony na 20 lat. W 2021 r. własność tej nieruchomości nabyła aktem notarialnym spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. W przedmiotowej sprawie na podstawie art. 11 ust. 1 u.p.p.u.w. należy wydać zaświadczenie potwierdzające okres wnoszenia opłaty przekształceniowej przez okres 17 lat oraz na podstawie art. 14 ust. 1 u.p.p.u.w. zaświadczenie o udzieleniu pomocy de minimis. Do określenia wartości pomocy de minimis uzyskanej z tytułu przekształcenia tj. obliczenia EDB na podstawie przepisu § 4 pkt 19 rozporządzenia Rady Ministrów z 11.08.2004 r. w sprawie szczegółowego sposobu obliczania wartości pomocy publicznej udzielanej w różnych formach - dalej r.s.o.w.p.p., potrzebna jest wartość rynkowa nieruchomości.

Pytanie: 1) w jaki sposób określić wartość rynkową nieruchomości - sporządzić aktualny operat szacunkowy czy przyjąć wartość nieruchomości, która była podstawą do określenia (wypowiedzenia) wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która to następnie stała się opłatą przekształceniową?

2) czy przed wydaniem zaświadczenia o udzieleniu pomocy de minimis, obecny właściciel przekształconej nieruchomości winien najpierw złożyć do starosty uzupełniony formularz, o którym mowa w § 2 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 29.03.2010 r. w sprawie zakresu informacji przedstawianych przez podmiot ubiegający się o pomoc de minimis - dalej r.z.i.p.p.?