Kiedy zbycie gruntu będzie stanowiło transakcję opodatkowaną?

Firma XX nabyła od sąsiadującej firmy AA w 2016 r. działkę z oznaczeniem gruntu BP - teren przeznaczony pod zabudowę (niezabudowany). Spisany został akt notarialny na podstawie umowy zamiany (firmy zamieniły się działkami i budynkami bez wydatków finansowych), bez wystawienia faktury i naliczenia podatku VAT. Na gruncie znajdują się bliżej nieustalone obiekty budowlane, które zostały nabyte łącznie z działką. Teraz w chwili sprzedaży nadal są, choć mogą zostać zdemontowane i usunięte. Obowiązujący dla tej działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego plan zawiera informację: istniejący zakład produkcyjny wraz z zespołem obsługi technicznej; możliwość prowadzenia działalności inwestycyjno-remontowej z możliwością odpowiedniego powiększenia terenu, pod warunkiem utrzymania ilości istniejących dowiązań komunikacyjnych. Firma XX nie wykorzystywała tej działki do swojej działalności, a teraz będąc w trudnej sytuacji finansowej chce to sprzedać.

Firma XX chce wskazać notariuszowi oświadczeniem, że jako sprzedawca od czasu nabycia nie prowadziła na tym gruncie żadnej działalności, nie wykonywała żadnych czynności, które były konieczne do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej (np. uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu budowlanego), to wówczas w danej transakcji nie występuje jako podatnik VAT?

Należy zauważyć, iż nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy z 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106) - dalej u.p.t.u., podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność będzie opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u. (m.in. w sposób ciągły dla celów zarobkowych).

Czy jeśli kupującym byłaby osoba fizyczna (wspólnicy firmy AA - poprzedni sprzedawca), to transakcja podlega opodatkowaniu VAT, czy tylko naliczeniu 2% PPC?

Czy jeśli nabywcą byłaby firma AA (poprzedni sprzedawca) zachodzi przesłanka do opodatkowania transakcji?