Kiedy wynajmujący mieszkanie może korzystać ze zwolnienia podmiotowego?

Osoba fizyczna chce wynająć mieszkanie osobie fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą na cele mieszkaniowe. Jednocześnie najemca chce zgłosić w tym mieszkaniu (w miejscu zamieszkania) siedzibę swojej działalności gospodarczej. Rodzaj wykonywanej działalności gospodarczej wg wiedzy tej osoby nie podlega zgłoszeniu do zmiany sposobu użytkowania lokalu a więc nie powoduje w rezultacie wyższego wymiaru podatku od nieruchomości. Jest to działalność biurowa bez pracowników.

Czy wynajmujący osiągając przychód z najmu jest w tej sytuacji zobowiązany do zgłoszenia do VAT?

Jeśli tak, to:

czy w ogóle ma możliwość/konieczność wystawienia faktury z VAT (jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności jedynie zgłoszona do VAT)? Czy jego sprzedaż jest zwolniona z VAT (najem na cele mieszkaniowe);

czy może jest opodatkowana tylko stawką podstawową;

czy możliwy jest podział w takim wypadku na dwie sprzedaże (dwie pozycje na fakturze - z różnymi stawkami VAT?

Jak Wynajmujący ma to określić/udokumentować?

Co ma decydujący wpływ na stawkę VAT (ZW/23%)?

Czy jest to zapis w umowie zezwalający na prowadzenie działalności (bez znaczenia jakiej tzn czy wymagającej zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania lokalu, czy nierodząca takiego obowiązku)?

Czy decydujący jest faktyczny sposób użytkowania lokalu, tj. w sytuacji gdy zapisu umowy zezwalającego na prowadzenie działalności nie ma ale os. fiz. prowadząca działalność zgłasza w mieszkaniu swoja siedzibę bez zawiadamiania Wynajmującego?

Czy wynajmujący będzie mógł skorzystać ze zwolnienia podmiotowego (ze względu na limit sprzedaży)?

Czy jeśli przedsiębiorca nie będzie prowadził tam działalności, a będzie miał jedynie adres do korespondencji to czy to rodzi obowiązek zgłoszenia do VAT przez Wynajmującego?