Kiedy pojawia się przesłanka do wypowiedzenia umowy najmu nieruchomości?

W 1988 r. zawarta zostala warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości, a kupujący był zobowiązany do ponoszenia ciężarów z dniem jej zawarcia. W 1999 r. kupujący (posiadacz samoistny) zawarł z os. X (dalej: najemca) umowę najmu nieruchomości z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe i cele użytkowe (działalność gospodarcza). Strony umówiły się pisemnie, że najemca będzie płacić czynsz najmu w kwocie Y zł. Termin zapłaty czynszu najmu - płatny łącznie za 6mcy w lutym i sierpniu. W 2004 r. strony zawarły pisemny aneks, w którym ustaliły, że czynsz najmu uległ zmniejszeniu o 72% i jednocześnie, że najemca jest zobowiązany partycypować w 72% w podatku od nieruchomości. W toku wykonywania umowy najmu najemca przestał w ogóle płacić czynsz najmu, za to zaczął uiszczać pełną kwotę podatku od nieruchomości oraz w pełnej wysokości coroczną opłatę za użytkowanie wieczyste (zmiana nie była pisemna, ale obie strony wykonywały ją). Wpłaty były dokonywane do rąk wynajmującego (użytkowanie) i bezpośrednio w urzędzie (podatek). W 03.2018 wynajmujący zasiedział nieruchomość. Od tego momentu podatek od nieruchomości i opłaty za użytkowanie obciążały osobiście wynajmującego jako właściciela. Ponieważ przedmiotem umowy najmu z 1999 r. była nieruchomość z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe - 50 m2, i na cel gospodarczy  - 90 m2 (prowadzenie zakładu) i określono łączny czynsz najmu, należy uznać, że jest to jedna umowa i zastosowanie do niej mają przepisy ustawy z 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2019 r. poz. 1182) – dalej u.o.p.l. Najemca nie uiścił podatku od nieruchomości i opłaty za użytkowanie za 2020 r.

Czy należy uznać, że pojawiła się przesłanka do wypowiedzenia umowy najmu nieruchomości (lokalu mieszkalnego i przy okazji użytkowego) określona w art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l. i jeśli tak, to czy dotyczy ona zwłoki w zapłacie innych opłat za używanie lokalu (podatek i użytkowanie), czy też zwłoki w zapłacie innej opłaty (podatek od nieruchomości) i czynszu (równy opłacie za użytkowanie)?