Kiedy należy złożyć oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT sprzedaży nieruchomości?

Prowadzę jednoosobową działalność gospodarczą i jestem czynnym podatnikiem VAT. W 2006 r. wybudowałem nieruchomość - od nakładów odliczałem VAT. Nieruchomość była od razu wynajmowana w związku z czym nastąpiło pierwsze zasiedlenie. Obecnie chcę sprzedać nieruchomość. Moim zdaniem przysługuje mi prawo do sprzedaży nieruchomości ze zwolnieniem, ale nabywca nalega abyśmy złożyli oświadczenie do naczelnika jego urzędu skarbowego i aby sprzedaż była opodatkowana stawką 23% VAT. Zgadzam się na takie rozwiązanie, ale mam wątpliwość czy nie minął termin na złożenie tego oświadczenia, ponieważ nabywca wpłacił mi już zaliczkę na nieruchomość.

Czy mimo, iż otrzymałem zaliczkę na zakup nieruchomości mam prawo do złożenia oświadczenia o sprzedaży 23% VAT?

Czy oświadczenie to musi być złożone przed dniem dokonania dostawy rozumianym jako dzień aktu notarialnego czy przed dniem dokonania dostawy rozumianym jako pierwsza czynność opodatkowana, czyli w naszym przypadku zaliczka?