Jaką stawkę VAT zastosować do usługi zarządzania nieruchomością w której wspólnota ustaliła dwie stawki za zarządzanie nieruchomością wspólną, różną dla powierzchni lokali mieszkalnych i lokali użytkowych?

Zajmujemy się zarządzaniem nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych. Jako zarządca wystawiamy faktury za wynagrodzenie za zarządzanie nieruchomością wspólną. Wynagrodzenie ustalamy jako stawkę razy ilość metrów powierzchni użytkowej nieruchomości. Powierzchnią użytkową nieruchomości jest suma poszczególnych powierzchni lokali mieszkalnych i użytkowych (w tym wyodrębnionych garaży). Jeżeli lokale mieszkalne stanowią ponad 50%, stosujemy zwolnienie z VAT. Jeżeli ponad 50% powierzchni stanowi powierzchnia lokali użytkowych, stosujemy stawkę 23% VAT. Obecnie przejęliśmy do zarządzania nieruchomość, w której wspólnota ustaliła zarządcy dwie stawki za zarządzanie nieruchomością wspólną, różną dla powierzchni lokali mieszkalnych i lokali użytkowych (garaż z miejscami postojowymi). Garaż jest wyodrębnioną nieruchomością. Suma powierzchni lokali mieszkalnych jest większa od sumy powierzchni lokalu użytkowego - garażu.

Czy wystawiając fakturę VAT za wynagrodzenie należy przyjąć, że większość powierzchni budynku stanowi powierzchnię lokali mieszkalnych i należy naliczyć do obydwu cen zwolnienie z VAT, czy podzielić to wynagrodzenie i naliczyć zwolnienie do wynagrodzenia za lokale mieszkalne a do wynagrodzenia za lokale użytkowe stawkę 23% VAT?