Jaką stawkę podatku VAT należy zastosować w przypadku refaktury mediów?

Firma X wynajmuje powiązanej firmie Y większą część nieruchomości, z wyłączeniem 2 pomieszczeń. Firma Y opłaca firmie X miesięczny czynsz najmu. Umowa dzierżawy stanowi, że media firma Y będzie rozliczała samodzielnie z dostawcami usług. Opłaty za media dotyczące 2 pomieszczeń, z których korzysta firma X, będą na nią refakturowane przez firmę Y. Firma Y nie świadczy dla firmy X usługi najmu lokalu, co mogłoby obligować do rozliczenia refaktury mediów w całości jako usługi kompleksowej.

Czy w przypadku refaktury kosztów mediów (woda, ścieki), powinna być stosowana stawka VAT właściwa dla dostawy mediów czyli 8%, czy stawka podstawowa 23%?