Jaka powierzchnia jest właściwa do ustalenia wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej oraz wielkości opłat?

Inwestor przystępując do adaptacji części strychu na cele mieszkalne podpisał umowę z zarządcą nieruchomości na powierzchnię 45 m². Po adaptacji powierzchnia mieszkalna wyszła mniejsza niż przed jej adaptacją, tj. 38 m² - powierzchnia użytkowa, a faktycznie inwestor zajmuje 45 m². Przy wykupie ww. lokalu mieszkalnego, w akcie notarialnym, została wskazana powierzchnia 45 m².

Jaka powierzchnia jest właściwa do ustalenia wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej oraz wielkości opłat?

Czy takie kwestie reguluje prawo, czy też zarząd wspólnoty może sam, w drodze np. uchwały, określić ww. kwestię?