Jak ustalić wartości nieodpłatnego świadczenia polegającego na nieodpłatnym wynajmie mieszkań pracownikom?

Pracownicy Służby Leśnej nadleśnictwa mają prawo do bezpłatnego mieszkania służbowego. Zgodnie z art. 11 ust. 2a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku, wartość pieniężną takiego nieodpłatnego świadczenia ustala się według wartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku. Tryb warunkowy: "przysługiwałby" wprowadza tutaj sporo wątpliwości.

Umowy płatnego najmu lokali i budynków dotyczą w nadleśnictwie wyodrębnionych budynków z zakresu gospodarki socjalno-bytowej. Wynajmowane są one z reguły byłym pracownikom (w tym emerytom i rencistom) lub ich zstępnym. Nadleśnictwo dość dużo inwestuje w ulepszenia lub budowę od podstaw osad Służby Leśnej. Niewiele inwestuje zaś w socjalne zasoby mieszkaniowe, tym bardziej, że docelowo są one lub mają być przeznaczone do sprzedaży. Zazwyczaj też ponoszą na te pierwsze zasoby większe koszty z tytułu remontów bieżących i inne koszty bieżącego utrzymania.

Skutkiem są wyższe koszty utrzymania mieszkań Służby Leśnej (w tym m.in. zdecydowanie wyższe koszty amortyzacji) w stosunku do kosztów utrzymania wynajmowanych mieszkaniowych zasobów socjalnych.

Jak należałoby kalkulować stawkę czynszu do obciążenia najemców, a także stawkę do podstawy opodatkowania i oskładkowania pracowników Służby Leśnej?

Czy analizując łącznie koszty utrzymania całości zasobów mieszkaniowych nadleśnictwa?

Czy też analizując jedynie koszty utrzymania wynajmowanych zasobów mieszkaniowych?

Czy może analizując koszty odrębnie dla potrzeb stawki czynszu płatnego (koszty utrzymania mieszkań socjalnych) i odrębnie dla potrzeb wyliczenia podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych (koszty utrzymania mieszkań Służby Leśnej)?