Jak rozliczyć w VAT sprzedaż domów modułowych wraz z usługą montażu i transportu?

Będziemy sprzedawać dom modułowy mieszkalny jednorodzinny wykonany w technologii domu szkieletowego wraz z usługą montażu i transportu. Elementy domu (prefabrykaty) będą produkowane w naszym zakładzie produkcyjnym i przewożone do klienta i montowane na jego działce. Grunt pod dom jest własnością nabywcy. Nabywcą domku jest klient indywidualny. Powierzchnia domu do 150 m². Będziemy mieli decyzję o przeznaczeniu budynku na mieszkalny od starosty. Znamy adres, numer działki, nr księgi wieczystej. Znamy przeznaczenie gruntu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego/warunków zabudowy.

Czy opisana przeze mnie sprzedaż domu, to na gruncie ustawy VAT stanowi:

1) dostawę towaru (domu) - opodatkowaną stawką 23%,

2) czy jest to sprzedaż usługi budowlano-montażowej objętej społecznym programem mieszkaniowym opodatkowanym stawką 8%,

3) czy jest to dostawa budynku objętego społecznym programem mieszkaniowym opodatkowana stawką 8%?

Jak należałoby potraktować tę samą sprzedaż, jeżeli klientem byłaby osoba fizyczna z UE albo spoza UE?