Jak rozliczyć inwestycję w obcym środku trwałym?

Spółka budowlana na okres prowadzenia budowy wynajęła lokal biurowy (umowa zawarta na 2 lata). Przed wprowadzeniem się do lokalu, a po podpisaniu umowy na najem wykonała prace modernizacyjne i remontowe. Na te prace poniosła koszty w wysokości 12.113,70 zł. Po wprowadzeniu się do lokalu, w początkowych miesiącach wykonała jeszcze remont łazienki w wysokości 855 zł (użytkując już lokal). W umowie z wynajmującym znajduje się zapis, iż wynajmujący zwróci najemcy koszty modernizacji do łącznej wysokości maksymalnie 4400 zł netto, na podstawie poniesionych kosztów w dowolnym momencie wykonywania umowy, na podstawie refaktury wystawionej przez najemcę.

Czy spółka kwotę 12.113,70 powinna potraktować jako inwestycję w obcym środku trwałym (nakłady poniesione przed wprowadzeniem), a kwotę 855 zł jako remont i od razu zaliczyć do kosztów podatkowych?

Jak potraktować wystawioną fakturę na wynajmującego na kwotę 4.400 zł?