Jak prawidłowo rozliczyć na gruncie VAT zakupy materiałów związanych z adaptacją pomieszczeń przeznaczonych na wynajem?

Osoba fizyczna prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, której przedmiotem jest najem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe (długie okresy pobytu, VAT ZW, brak usług dodatkowych) oraz na cele krótkotrwałego zakwaterowania (VAT 8%). Osoba ta dokonała zakupu nieruchomości, tj. budynku biurowo-techniczno-usługowego o powierzchni 2000 m². W momencie zakupu część powierzchni budynku, tj. 1000 m² była wynajmowana na lokale usługowe (23% VAT). Podatnik kontynuuje dotychczasowe umowy najmu. Planuje zaadaptować ok. 500 m² na cele prowadzonej przez siebie działalności wydzielając mieszkania i wyposażając je w niezbędne wyposażenie w celu wynajmu na cele mieszkaniowe. Podatnik w przypadku nieznalezienia klientów na najem długoterminowy, będzie tymczasowo wykorzystywał je na cele krótkotrwałego zakwaterowania.

Czy w świetle przedstawionego stanu faktycznego właściwym będzie stosowanie dwóch stawek VAT w zaadaptowanych pomieszczeniach, w zależności od tego, czy jest podpisana umowa najmu na cele mieszkaniowe (powyżej 1 miesiąca VAT ZW), czy nie jest podpisana (kilkudniowe pobyty - 8% VAT)?

Czy zakupy materiałów związanych z adaptacją pomieszczeń powinny być rozliczone proporcją?

Czy faktyczne wykorzystywanie lokalu dla celów mieszkalnych czyni z niego lokal mieszkaniowy i podatnik w ogóle będzie mógł stosować zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 36 u.p.t.u. w przypadku najmu długoterminowego w zaadaptowanych do tego pomieszczeniach (umowy najmu podpisane na okres powyżej 1 miesiąca), pomimo iż budynek jako całość nie posiada funkcji mieszkalnej?

Jak właściwie powinien być odliczony VAT z tytułu zakupu mediów związanych z obsługą nieruchomości (ciepło, prąd, woda)?

Dotychczasowi najemcy (lokale usługowe) są refakturowani z tego tytułu (z liczników i klucza powierzchniowego). W przypadku nowo powstałych mieszkań w opłacie za najem będzie już skalkulowana opłata za media.

Czy możliwe jest odliczenie 100% VAT od wynajmowania powierzchni na cele usługowe?