Jak prawidłowo rozliczyć na gruncie VAT dostawę nieruchomości zabudowanej domem?

Powiat planuje dokonać zamiany nieruchomości z osobą fizyczną. Nieruchomość powiatu stanowi tzw. "starodroże" drogi powiatowej (faktycznie droga powiatowa znajduje się w innym miejscu - stan w ewidencji jest niezgodny ze stanem faktycznym), obecnie na ww. działce decyzją zmieniono użytek z dr - drogi na grunty rolne zabudowane, łąki trwałe, grunty orne. Na części przedmiotowej nieruchomości (stanowiącej własność powiatu) stoi dom osoby fizycznej. Natomiast działka stanowiąca własność osoby fizycznej zgodnie z ewidencją gruntów stanowi użytek rolny - faktycznie na gruncie znajduje się droga powiatowa - asfalt. Dla obu nieruchomości brak jest miejscowego planu zagospodarowania. Zgodnie ze studium ww. działki znajdują się na terenie: "granice dopuszczalnego rozwoju osadnictwa z możliwością wprowadzenia nieuciążliwych usług (...) oraz na obszarze konserwatorskiej ochrony stanowisk archeologicznych (...)". W związku z nierówną wartością zamienianych nieruchomości, zamiana będzie podlegała dopłacie na rzecz powiatu.

Czy ww. zamiana będzie podlegała opodatkowaniu VAT?

Czy opodatkowaniu będzie podlegała zarówno nieruchomość osoby fizycznej, jak i nieruchomość stanowiąca własność powiatu?

Czy ewentualny VAT winien być naliczony od wynikającej różnicy (dopłaty), czy od wartości nieruchomości ustalonej w operacie szacunkowym?