Jak opodatkować najem prywatny w poniższej sytuacji - czy czynsz również będzie podlegał opodatkowaniu?

W ramach najmu prywatnego lokalu mieszkalnego została zawarta umowa, cyt.

1) Strony ustalają miesięczny czynsz za najem lokalu na kwotę 3.100 zł jako czynsz eksploatacyjny.

2) W okresie obowiązywania niniejszej umowy Najemca ponosi dodatkowo koszty eksploatacyjne: za zużycie ciepłej i zimnej wody, śmieci, oraz centralnego ogrzewania, wg zużycia zgodnie ze wskazaniami liczników oraz za zużycie energii elektrycznej wg faktur od dostawcy, które Wynajmujący będzie przesyłał Najemcy zgodnie z ich okresem rozliczeniowym na adres e-mail Najemcy.

3) Opłaty dotyczące zużycia ciepłej i zimnej wody, śmieci, centralnego ogrzewania będą uiszczane przez Najemcę bezpośrednio na na rzecz Wynajmującego, w terminie najbliższej opłaty czynszowej w wysokości 400 zł, a rozliczenia będą się odbywać cyklicznie na podstawie rachunków i informacji lub faktur wystawionych i dostarczonych przez dostawców ww. mediów. Zużycia energii elektrycznej będą uiszczane przez Najemcę bezpośrednio na rzecz Wynajmującego w terminie najbliżej opłaty czynszowej na podstawie rachunków, informacji lub faktur wystawianych i dostarczonych przez dostawców ww. mediów.

Jaka będzie podstawa opodatkowania ryczałtem tego najmu - sam tylko czynsz eksploatacyjny (3.100 zł.), czy całość wnoszonych przez najemcę opłat (również wnoszone opłaty za media, w tym ustalona zaliczka na media w wys. 400 zł.)?