Jak opodatkować nadwyżkę za media w przypadku najmu prywatnego?

Podatnik nieprowadzący działalności gospodarczej, prowadzi prywatny najem mieszkania. W zawartej umowie wyszczególniona jest kwota za najem 2000 oraz ryczałtowo kwota za media 500 zł. Opłaty za media nie zawsze są rozliczane 1:1. W przypadku niedopłaty, najemca zobowiązany jest dopłacić brakującą kwotę, jednak nadwyżki wynajmujący nie zwraca, co częściowo stanowi dla niego przychód.

Jaka kwota powinna zostać opodatkowana: 2000 zł, 2500 zł czy 2000 plus ewentualna nadwyżka z mediów?