Jak obliczyć wartość odtworzeniową lokalu?

Zgodnie z art. 8a ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2020 r. poz. 611 z późn. zm.) podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.

Czy obliczając wartość odtworzeniową lokalu wystarczy obliczyć "górny" próg jakiego nie można przekroczyć np. 3778 (wartość dla woj. zachodniopom.):12 miesięcy=314,83x3%= 9,44 czy podwyższony czynsz za 1m nie może przekroczyć kwoty 9,44 za 1m? A co z pomieszczeniami przynależnymi - czy je też się bierze tu pod uwagę czy dotyczy to tylko czynszu za najem lokalu mieszkalnego? Bo gdy chcemy obliczyć wartość odtworzeniową lokalu o pow. 50m który ma pomieszczenie przynależne o pow. 20m to obliczamy dla powierzchni tylko 50 m czy 70 m?