Jak gmina powinna opodatkować sprzedaż prawa własności działki użytkownikowi wieczystemu?

Gmina sprzedaje działkę na rzecz dotychczasowego użytkownika wieczystego (małżonkowie X). Na działce usytuowany jest domek stanowiący odrębny przedmiot własności. Pierwsze oddanie działki w użytkowanie wieczyste nastąpiło na rzecz małżonków Y 30 maja 1989 r. W 1991 r. prawo użytkowania wieczystego zostało sprzedane na rzecz małżonków Z. Obecny użytkownik wieczysty (małżonkowie X) nabyli prawo użytkowania w 2007 r. (akt notarialny - umowa sprzedaży warunkowej - podpisany 5 czerwca 2007 r., akt notarialny - umowa przeniesienia prawa użytkowania wieczystego - podpisany 14 czerwca 2007 r.), a 23 czerwca 2020 r. do gminy wpłynął wniosek o sprzedaż gruntu na rzecz użytkownika wieczystego. Rada Gminy podjęła uchwałę o zbyciu działki w drodze bezprzetargowej na rzecz jej użytkownika wieczystego, następnie został sporządzony operat szacunkowy. Czy w takim przypadku należy naliczyć podatek VAT w wysokości 23% od wyznaczonej w operacie szacunkowym wartości? Czy sprzedaż będzie zwolniona z VAT?