Czy wynajmowane lokale w centrach handlowych powinny być ujmowane w księgach rachunkowych jak środki trwałe w leasingu finansowym?

Spółka korzysta z kilkunastu lokali użytkowych w centrach handlowych na mocy podpisanych umów najmu. Czynsz za najem składa się z dwóch części: części podstawowej (stałej) oraz części dodatkowej (zmiennej) - uzależnionej od wysokości obrotów danego sklepu. Umowy zawierane są na czas określony z możliwością ich przedłużenia, ale nie ma mowy o ewentualnych korzystniejszych warunkach. Umowy zawierane są bez możliwości ich wypowiedzenia, wynajmujący może wypowiedzieć na określonych warunkach, ale najemca zobowiązany jest do zapłaty określonych w umowie kar. Umowy nie przewidują, że najemca po jej zakończeniu stanie się właścicielem lokalu. Nie ma możliwości określenia wartości rynkowej przedmiotu umowy, gdyż lokale w centrach handlowych jako takie nie są przedmiotem obrotu na rynku (poza oczywiście tylko ich wynajmem). Najemca ponosi koszty adaptacji lokali na własne potrzeby. Koszty te są dosyć istotne, co skutkuje tym, iż w sprawozdaniu finansowym najemcy występują pozycje środki trwałe - inwestycje w obcych obiektach. Można w tym przypadku przyjąć, że lokale dostosowywane są do potrzeb indywidualnych danego najemcy, aczkolwiek dotyczy to głownie wyposażenia, kolorów ścian, podłóg, logo itp. Jednocześnie w wielu przypadkach, zgodnie z zawartą umową, najemca otrzymuje od wynajmującego (centrum handlowego) zwrot poniesionych nakładów na dany lokal sklepowy. Często zwrot ten stanowi 100% poniesionych nakładów. Po ewentualnym zakończeniu umowy najmu najemca zobowiązany jest usunąć swoje wyposażenie i swoje poczynione nakłady.

Czy w świetle opisanej sytuacji najemca powinien w swoim sprawozdaniu finansowym wykazać umowy najmu tak, jak leasing finansowy (zgodnie z art. 3 ust. 4 u.o.r.)?

Jeśli tak, to w jaki sposób określić wartość początkową danego lokalu sklepowego, jeśli czynsz zawiera kwotę zmienną - uzależnioną od obrotów?