Czy wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu ma znaczenie przy zastosowaniu stawek VAT?

Jesteśmy zarządcą, który ma podpisać umowę z deweloperem o sprawowanie administrowania nieruchomością. Przedmiotem umowy mają być czynności administrowania nieruchomością wspólną budynku do momentu powstania wspólnoty mieszkaniowej oraz administrowania lokalami właściciela do sprzedaży ostatniego lokalu. W budynku powierzchnia mieszkalna przekracza 50% całej powierzchni. Poza lokalami mieszkalnymi w budynku znajdują się także lokale użytkowe i garaż z miejscami postojowymi. Czynności te będą wykonywane za wynagrodzeniem.

Wynagrodzenie będzie pobierane za:

1. administrowanie nieruchomością wspólną w wysokości stawka zł/m² powierzchni użytkowej nieruchomości na m-c brutto

2. zarządzanie garażem stawka zł/m² na m-c brutto.

Właściciel przekaże administratorowi dokument potwierdzający udostępnienie lokalu użytkownikowi (przyszłemu właścicielowi), który będzie ponosił opłaty na podstawie dokumentów sprzedaży wystawionych przez administratora.

Zaliczka na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej będzie obejmować: 1. wynagrodzenie za administrowanie nieruchomością wspólną 2. wydatki na utrzymanie czystości, 3. konserwacji i eksploatacji urządzeń technicznych, 4. energii elektrycznej itp.

Od użytkowników lokali będą pobierane opłaty za świadczenia obejmujące dostawę mediów (zimnej wody i odprowadzanie ścieków, energię cieplną) do lokali oraz opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi. Administrator podpisze umowę z dostawcami mediów.

Jaką stawkę VAT należy zastosować przy obciążeniu poszczególnymi składnikami opłat (z tytułu wynagrodzenia, opłat dotyczących nieruchomości wspólnej i lokali):

1. developera, 2. użytkowników lokali mieszkalnych, 3. użytkowników lokali użytkowych, 4. użytkowników miejsc postojowych w garażu?

Czy wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu ma znaczenie przy zastosowaniu stawek VAT?