Czy umowa zamiany nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym i lokalu mieszkalnego w opisanej sytuacji podlega PCC?

Planowana jest transakcja zamiany nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym i lokalu mieszkalnego. Nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym zostały wybudowana w ramach działalności gospodarczej osoby fizycznej i jej zbycie jest opodatkowane podatkiem od towarów i usług w wysokości 8%. Wartość brutto tej nieruchomości wraz z podatkiem od towarów i usług wynosi 800.000,- zł. Lokal mieszkalny jest lokalem używanym i jest własnością osoby fizycznej nie prowadzącej działalności gospodarczej o wartości 550.000,- zł i nie podlega podatkowi od towarów i usług. Notariusz, który ma sporządzić akt notarialny zamiany tych nieruchomości powołuje się na art. 6 ust. 1 pkt 2b ustawy o PCC i określił wysokość podatku na 2% od wartości wyższej czyli od 800.000,- zł. Tymczasem w art. 2 pkt 4a ustawy stanowi o tym, że nie podlega ustawie o PCC czynności w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Jeśli więc transakcja zamiany nieruchomości podlega podatkowi od towarów i usług, to czy podstawą do obliczenia podatku PCC od zamiany nieruchomości na lokal mieszkalny powinna być wartość nieruchomości podlegającej podatkowi od towarów i usług,czy wartość lokalu mieszkalnego nie podlegającego opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?