Czy umowa użytkowania nieruchomości, wpisana do księgi wieczystej, mimo braku wymaganego przepisami prawa aktu notarialnego, może być prawnie skuteczne?

Czy umowa użytkowania nieruchomości (lokalu), wpisana do księgi wieczystej, mimo braku wymaganego przepisami prawa aktu notarialnego (oświadczenie właściciela nieruchomości nie zostało zawarte w akcie notarialnym - notariusz poświadczył jedynie złożenie podpisu przez właściciela), może być prawnie skuteczne?

Czy taki "użytkownik" w okresie roku od zwrotu lokalu ma roszczenie do nowego nabywcy nieruchomości o zwrot nakładów?