Czy sprzedaż niezbudowanego gruntu w użytkowaniu wieczystym podlega VAT?

Czy sprzedaż niezbudowanego gruntu w użytkowaniu wieczystym podlega VAT? Prawo wieczystego użytkowania gruntu zostało nabyte przed 1993 r. Od 2016 r. do 2024 r. właściciel (osoba fizyczna) w ramach JDG (ryczałt) - czynny podatnik VAT wynajmuje grunt spółce z o.o., fakturując dzierżawę z podatkiem VAT. Aktualnie podzielił działki i część niezbudowaną gruntu i zamierza sprzedać je prywatnie innej osobie na potrzeby jej działalności gospodarczej. Dzierżawa była opodatkowana ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, czyli grunt nie był w ewidencji firmowych środków trwałych. Czy obie strony mogą przed podpisaniem aktu notarialnego złożyć do US oświadczenie o zamiarze opodatkowania transakcji 23% stawką VAT?