Jaką stawkę VAT powinien stosować deweloper sprzedając lokale mieszkalne o charakterze użytkowym osobom fizycznym?

Deweloper ma zgodę na budowę apartamentowców mieszkalnych o powierzchni lokali poniżej 100 m². Sprzedaż apartamentowców mieszkalnych osobom fizycznym następuje pod warunkiem, że apartamenty te będą wynajmowane deweloperowi, który będzie je wykorzystywał na świadczenie usług krótkotrwałego zakwaterowania. Lokale de facto nie będą spełniały funkcji mieszkalnych.

Czy sprzedając przedmiotowe lokale mieszkalne o charakterze użytkowym osobom fizycznym deweloper powinien stosować stawkę VAT 23%, czy stawkę obniżoną 8%?