Czy przy nabyciu nieruchomości od osoby fizycznej i odsprzedaży można zastosować zwolnienie, a jeśli nie - opodatkować samą marżę?

Czy przedsiębiorca (czynny podatnik VAT) prowadzący handel nieruchomościami (mieszkaniami jednorodzinnymi do 150 m²) będzie podlegał zwolnieniu z VAT z art 43 ust 1 pkt 10a w momencie sprzedaży nieruchomości, jeśli łącznie ma taką sytuację:

1. Zakupił nieruchomość od osoby fizycznej bez prawa do odliczenia podatku VAT (akt notarialny),

2. Dostawa będzie wykonywana w ramach pierwszego zasiedlenia (budynek jest używany, jednak na jego ulepszenie zostaną poniesione wydatki większe niż 30% wartości nieruchomości),

3. Przedsiębiorca nie może skorzystać ze zwolnienia z art 43 ust 1 pkt 10 ustawy z 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r. poz. 2174) (dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia),

4. Od wydatków poniesionych na ulepszenie przedsiębiorca nie będzie dokonywał odliczenia VAT, ale nie dlatego, że mu ono nie przysługuje (w większości to zwykłe faktury wystawione przez podatników VAT czynnych), ale dlatego, że wybiera, aby odliczenia VAT nie dokonywać.

Czy w związku z powyższym jest spełniony warunek: "dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego"?

Jeśli warunek nie jest spełniony, a podatnik ma opodatkować tę dostawę nieruchomości, to czy stawka 8% VAT ma być doliczona do całej wartości nieruchomości, czy też tylko do nadwyżki pomiędzy ceną zakupu a ceną sprzedaży?