Czy podwyżka odnosi się do bazowej stawki czynszu, czy również do podstawowej stawki czynszu uwzględniającej czynniki podwyższające wartość użytkową lokalu?

Czy sformułowanie w art. 8a ust. 4 ustawy z 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2022 r. poz. 172) – dalej u.o.p.l. w brzmieniu "Podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e." odnosi się do bazowej (podstawowej) stawki czynszu (którą gminy ustalają zarządzeniem), czy również do podstawowej stawki czynszu uwzględniającej czynniki podwyższające wartość użytkową lokalu?

Czy nie ma przeciwwskazań w stosowaniu art. 8a ust. 4 u.o.p.l. przez gminy (czy gminy mogą podwyższyć czynsz powyżej 3% wartości odtworzeniowej lokalu w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e)?