Czy organ i rzeczoznawca powinni wyceniać zmniejszenie wartości nieruchomości, które nastąpiło w wyniku zrealizowanej inwestycji?

Działki, na których wybudowana została linii elektroenergetyczna, zostały ograniczone na podstawie decyzji lokalizacyjnej z ustawy z 24.07.2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz.U. z 2020 r. poz. 191) - dalej u.s.i.s.p. (art. 22 u.s.i.s.p.). Jednocześnie dla tych działek (jak i dla całej linii) przed złożeniem wniosku o wydanie DL z u.s.i.s.p. uchwalony był MPZP z pasem technologicznym linii odpowiadającym pasowi ograniczenia w ramach DL. Przed wydaniem decyzji ograniczeniowej był uchwalony MPZP z linią wskazaną obszarem pasa technologicznego, w ramach którego plan wprowadza ograniczenia i zakazy np. zakaz zabudowy, zakaz nasadzeń drzewami.

Czy w takim stanie faktycznym - organ i rzeczoznawca dokonujący wyceny wartości z tytułu uprawnienia wynikającego z § 43 ust. 3 pkt 4 rozporządzenia, z którego liczy się odszkodowanie z art. 128 ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 65) – dalej u.g.n. - powinni wyceniać jedynie zmniejszenie wartości nieruchomości, które nastąpiło w wyniku zrealizowanej inwestycji, a nie ograniczeń wynikających z dokumentacji planistycznej tj. rzeczoznawca nie powinien przyjmować do wyliczeń w obliczeniach dot. zmniejszenia wartości nieruchomości - zmniejszenie na skutek lokalizacji prawnej urządzenia tj. tzw szkodę lokalizacyjną?

Ww. roszczenie (tj. szkoda lokalizacyjna) w sytuacji, gdy MPZP z linią jest uchwalony (tj. to z MPZP wynikają ograniczenia i zakazy) jest dochodzone odrębne na podstawie art. 36 ustawy z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2020 r. poz. 293) – dalej u.p.z.p., a zatem w sytuacji, gdy ten plan jest nie powinno być brane do ustaleń w operacie liczącym odszkodowanie z art. 128 u.g.n. Organ powinien dobrze przeanalizować MPZP i jeśli ograniczenia i zakazy rozciągają się zgodnie z częścią opisową i graficzną na cały obszar objęty pasem technologicznym linii, to nie powinien zawężać powyższych ograniczeń jedynie do przeznaczenia nieruchomości tj. bez znaczenia w takiej sytuacji, jakie jest przeznaczenia skoro część ogólna planu odnosi się w ramach ograniczeń i zakazów do całego obszaru pasa technologicznego pod linią. Zatem cały obszar pasa techn nie powinien mieć liczonej zmiany wartości nieruchomości na skutek lokalizacji prawnej urządzenia.