Czy organ I instancji w sprawie o wydanie decyzji o ustalenie odszkodowania powinien nie przyjmować opinii z operatu szacunkowego, który wadliwie określił wartość 1 m2 prawa własności?

Czy organ I instancji w sprawie o wydanie decyzji o ustalenie odszkodowania z art. 128 ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 65) – dalej u.g.n. powinien nie przyjmować opinii z operatu szacunkowego, który wadliwie określił wartość 1 m2 prawa własności, w sytuacji, w której rzeczoznawca majątkowy w operacie dokonując analizy rynku nieruchomości w celu określenia wartości rynkowej 1 m2 prawa własności dostosowuje się tylko do wskazań jednego zapisu z MPZP dot. przeznaczenia nieruchomości?

Wg MPZP działka przeznaczona jest pod budownictwo mieszkaniowe. Jednak w tym samym MPZP istnieje drugi zapis, który na całym obszarze ograniczenia (tj. powierzchni, która stanowi podstawę do obliczeń odszkodowania) wprowadził zakaz zabudowy mieszkaniowej. Zatem zapis dot. przeznaczenie nieruchomości w ww. MPZP jest fikcją. Dlatego wyjściową wartością, którą powinien przyjąć rzeczoznawca majątkowy, powinna być wartość faktycznie użytkowanego gruntu, czyli gruntu użytkowanego jako zieleń.

Czy zatem w takiej sytuacji rzeczoznawca nie powinien wartość ustalonego prawa własności (w oparciu o przeznaczenia budownictwa mieszkaniowego) przemnożyć przez rynkowy współczynnik cenności gruntów użytkowanych pod zieleń w stosunku do cenności gruntów użytkowanych pod budownictwo mieszkaniowe, tak aby wartość ustalonego do dalszych wyliczeń 1 m2 prawa własności uwzględniała specyfikę faktycznego sposobu użytkowania ww. gruntu?