Czy opłaty za media (refakturowane przez gminę na najemców) stanowią element czynszu, czy też stanowią one odrębną sprzedaż (odrębnie opodatkowaną)?

Spółka administruje lokalami mieszkalnymi i lokalami użytkowymi stanowiącymi własność Gminy. Spółka w imieniu Gminy rozlicza podatek VAT i przekazuje deklaracje VAT-7 do Gminy. Mamy wątpliwość odnośnie opodatkowania opłat czynszowych płaconych przez najemców lokali mieszkalnych. Najemca lokalu mieszkalnego uiszcza opłaty na użyczony Gminie przez Spółkę rachunek bankowy na podstawie otrzymanego zawiadomienia o wysokości czynszu i opłat. W zawiadomieniu wymienione są następujące składniki opłat: czynsz, zimna woda, podgrzanie wody, centralne ogrzewanie, wywóz nieczystości. Do każdego składnika przypisana jest określona kwota opłaty. Obecnie Spółka opodatkowuje należne od najemców opłaty w następujący sposób: czynsz - sprzedaż zwolniona PKWiU 70.20.11; media- zimna woda, podgrzanie wody, centralne ogrzewanie, wywóz nieczystości - sprzedaż opodatkowana według właściwych stawek. Media podlegają w okresach półrocznych lub rocznych rozliczeniu z najemcami do wysokości poniesionych kosztów. Po rozliczeniu mediów i dostarczeniu najemcom wyników rozliczenia, Spółka dokonuje odpowiedniej korekty sprzedaży mediów.

Czy sposób postępowania Spółki w przedstawionych stanie faktycznym jest prawidłowy?

Czy jeśli opłata za wodę i wywóz nieczystości występuje w stałej kwocie miesięcznej (nie refakturujemy rzeczywistych kosztów za media), to nie powinny być elementem składowym czynszu opodatkowanym wg stawki zw?