Czy opłaty dokonywane przez właścicieli lokali z tytułu mediów na rzecz dewelopera stanowią obrót w świetle ustawy VAT?

Jako deweloper budujący budynki mieszkalne, po zakończeniu budynku przekazujemy protokołem mieszkania tym przyszłym właścicielom, którzy wpłacili zaliczki. Po przekazaniu mieszkań następuje spisanie aktu notarialnego i przekazanie prawa własności. W tym czasie mamy następująca sytuację: część mieszkań nie jest sprzedana, część jest sprzedana, ale jeszcze bez aktów notarialnych, a część posiada spisane akty notarialne. Nie jest założona jeszcze Wspólnota Mieszkaniowa. Do czasu jej powstania my sprawujemy jej funkcję. Ustalamy dla każdego mieszkania opłaty za ponoszone koszty, takie jak: eksploatacja części wspólnych, wynagrodzenie zarządcy, winda itd. Opłaty te na podstawie dostarczonych do mieszkańców pism wpłacane są na odrębne konta bankowe przeznaczone tylko do obsługi eksploatowanych budynków. Za eksploatację części wspólnych i dostawę mediów otrzymujemy faktury VAT (za gaz, energię elektryczną, sprzątanie, odśnieżanie itd.), od których nie odliczamy podatku VAT. Księgujemy w wartościach brutto na konta kosztów – eksploatacja zakończonych budynków. Nie ustalamy również podatku od wpłat dokonywanych przez mieszkańców. Z chwilą utworzenia Wspólnoty Mieszkaniowej całą obsługę w tym zakresie przejmuje Wspólnota Mieszkaniowa.

Czy dokonywane opłaty przez mieszkańców stanowią obrót w świetle ustawy VAT?

Czy należy wykazywać je jako obrót zwolniony, a może należy postąpić w inny sposób? Jaki powinien być do tego dokument?

Czy słusznie nie odliczamy VAT z faktur za media i inne koszty dotyczące eksploatacji części wspólnych traktując, że służą działalności nieopodatkowanej?