Czy opłatą naliczoną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości można obciążyć użytkownika wieczystego?

Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym opłata planistyczna jest pobierana również w stosunku do użytkowników wieczystych.

Użytkownik wieczysty gruntu, którego właścicielem jest Skarb Państwa, uiszcza opłaty roczne. Użytkownik na gruncie wzniósł budynek mieszkalny wielorodzinny i sprzedał udział do gruntu osobom fizycznym - w udziale każdy po 1/2.

Plan, który stracił ważność z końcem 2003 r., przeznaczał ww. nieruchomość pod tereny zakładów przemysłowych adaptowanych w planie. Obowiązujący plan miejscowy przeznaczył teren pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Dla terenu nie została ustalona decyzja o warunkach zabudowy.

Czy w tej sytuacji można mówić o wzroście wartości nieruchomości?

Czy opłatą należy obciążyć wieczystego użytkownika, który opłaca opłaty roczne?