Czy nieruchomość wydzielona pod drogę publiczną może mieć inne, dodatkowe przeznaczenie?

Nieruchomość będąca przedmiotem podziału przeznaczona jest w mpzp pod: teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, zieleń parkową, usługi i teren dróg publicznych.

Właściciel złożył do zaopiniowania wstępny projekt podziału, w którym zostały wyznaczone do wydzielenia:

- działka nr 1 i 2 pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną,

- działka nr 3 pod usługi,

- działka nr 4, która będzie składała się z następujących przeznaczeń planu: teren dróg publicznych, zabudowa mieszkaniowa i usługi (symbol w planie MN 2, KD-D, U 10).

Właściciel nieruchomości nie wyodrębnił działki gruntu tylko pod układ komunikacyjny, chociaż taka możliwość istnieje. Skoro grunt przeznaczony pod drogę nie stanowi odrębnej działki, nie przejdzie z mocy prawa na własność gminy.

Właściciel zaproponował, iż dwie działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową będą posiadały dostęp do drogi publicznej poprzez wydzieloną działkę o trzech przeznaczeniach (działkę nr 4), a przy sprzedaży nieruchomości zostanie udzielona służebność gruntowa.

Czy w tej sytuacji można mówić, iż podział nastąpi zgodnie z ustaleniami planu?

Czy dla spełnienia warunków z mpzp, należałoby wydzielić odrębną działkę gruntu pod drogę, która przejdzie z mocy prawa na własność gminy z dniem, w którym decyzja o podziale stanie się ostateczna?

Artykuł 93 ust. 3 u.g.n. wskazuje, iż w pierwszej kolejności powinien zostać zagwarantowany dostęp bezpośredni, a w dalszej kolejności dopiero droga wewnętrzna lub służebność.