Czy najem pomieszczeń - nieruchomości wraz z ulepszeniem obcego środka trwałego, podlega wyłączeniu spod reżimu ustawy Prawo zamówień publicznych?

W jaki sposób jednostka mogłaby podejść do realizacji projektu, który zakłada najem pomieszczeń - nieruchomości wraz z ulepszeniem obcego środka trwałego?

Powierzchnie, które zamierzamy nająć (ok. 300 m²) znajdują się w "halach" (kompleks budynków) powstałych już kilka lat temu z przeznaczeniem na pomieszczenia użytkowe. Obecnie pomieszczenia, które mają być objęte dostosowaniem są pomieszczeniami biurowymi. W związku z powyższym, czy sam najem może być wyłączony z ustawy p.z.p. na podstawie art. 11 ust. 1 pkt  6) p.z.p. - nabycie własności lub innych praw do istniejących budynków lub nieruchomości?

Jeśli byłaby możliwość skorzystania z przesłanki, to samo ulepszenie pomieszczeń, ich dostosowanie do pomieszczeń laboratoryjnych, bez zakupu aparatury (to traktowane będzie odrębnie), może zostać zrealizowane w trybie z wolnej ręki?

Prognozowany koszt samego dostosowania to 3.000.000,00 zł netto. Postanowienia umowy najmu dopuszczają taką realizację jedynie przez samego najemcę nieruchomości, co za tym idzie wprowadzone jest swoiste ograniczenie, na które sam wynajmujący nie ma wpływu, jeśli chodzi o ingerencję podmiotów zewnętrznych w nieruchomość najemcy. Zakładając, że stanowiłoby to przesłankę do zastosowania trybu z wolnej ręki, to czy odpowiednią podstawę daje art. 305 pkt 1) w związku z art. 214 ust. 1 pkt. 1) p.z.p.?

Zgodnie z wyrokiem SN z 16.09.2009 r., II CSK 104/09 naruszeniem ustawy p.z.p, najogólniej było zaliczenie nieistniejącego budynku do nieruchomości już istniejącej i wyłączenie spod ustawy przedmiotu zamówienia. W naszym przypadku nieruchomość istnieje i jej przeznaczeniem jest wynajem m.in do takich realizacja jak nasza. Co istotne, znajdują się tam już inne laboratoria, innych podmiotów, dlatego mamy pewność, że funkcjonalność pomieszczeń będzie odpowiednia dla realizacji projektu.

Czy powyżej opisana ścieżka realizacji jest odpowiednia i nie narusza przepisów ustawy p.z.p.?