Czy można w ramach najmu prywatnego wynająć lokal usługowy spółce z o.o.?

Osoba fizyczna X nieprowadząca działalności gospodarczej i niebędąca podatnikiem VAT jest właścicielem lokalu usługowego (nie posiada innych nieruchomości poza domem, w którym mieszka). Lokal jest wynajmowany Spółce z o.o., w której X posiada 50% udziałów.

Czy ww. najem może być opodatkowany ryczałtem z najmu prywatnego? Czy jeżeli w umowie będzie określona kwota najmu oraz zapis, że pozostałe koszty eksploatacyjne typu: opłaty do wspólnoty, opłaty za wodę, opłaty za energię elektryczną, opłaty za ogrzewanie, podatek od nieruchomości będą opłacane przez Spółkę na konto X na podstawie rozliczeń, którymi będzie obciążany wynajmujący X przez Dostawców, to ryczałt będzie liczony tylko od kwoty najmu? Czy aby Spółka mogła zaliczyć ww. koszty osoba X musi wystawiać rachunki, czy wystarczy umowa i dokumenty otrzymane od dostawców mediów?