Czy możliwe jest dokonanie podziału działek bez ustanowienia dostępu do drogi publicznej?

Zamierzam podzielić działkę budowlaną na mniejsze części i je sprzedać. Wydzielone działki nie będą miały dostępu do drogi, stąd muszę ubiegać się o ustanowienie służebności drogi koniecznej.

Czy w takim przypadku ubieganie się o ustanowienie służebności leży po mojej stronie, czy po stronie kupującego?

Jeżeli po mojej stronie, czy muszę "mieć kupującego", tzn. przedstawić umowę przedwstępną, czy wystarczy wykazać zamiar sprzedaży powyższych działek przekładając sądowi ogłoszenie sprzedaży lub oświadczenie o zamiarze sprzedaży?

Zaznaczam, że obecnie, przed podziałem, działka posiada dostęp do drogi publicznej, dopiero po podziale warunkowym i sprzedaży, część działek utraci dostęp do drogi. Na działce nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej bez utraty możliwości zabudowy domem jednorodzinnym.