Czy możliwa jest licytacja lokalu, którego właściciel zalega z płatnościami dla wspólnoty?

Jeden z właścicieli lokalu we wspólnocie mieszkaniowej zalega z płatnościami dla wspólnoty. Wspólnota uzyskała tytuł wykonawczy. Zaległość jest na tyle znaczące, że wspólnocie brakuje środków na bieżące funkcjonowanie, jednak nie przekracza 20% wartości lokalu. Właściciel nic nie płaci, nie ma też żadnych źródeł utrzymania, tylko jest właścicielem lokalu. Wspólnota chce wystąpić o opis i oszacowanie oraz o licytację lokalu. Zarządca uzyskał informację, że jeżeli wysokość zadłużenia nie przekracza 20%, to koszty wyceny oraz licytacji obciążają wierzyciela, a ponadto Sąd nie ogłosi licytacji.

Czy tak jest?

Czy w sytuacji, gdyby wspólnota uzyskała wyrok Sądu o licytacji na podstawie ustawy z 24.06.1994 r. o własności lokali – dalej u.w.l., taka licytacja byłaby możliwa?