Czy jest możliwe odrębne obciążanie najemców kosztami mediów w wysokości zryczałtowanej?

Osoba fizyczna w 2019 roku będzie wynajmowała lokal użytkowy w ramach wynajmu krótkoterminowego prywatnego bądź w ramach działalności gospodarczej (kwestia do ustalenia). Osoba ta jest zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT i będzie rozliczać sprzedaż wystawiając fakturę ze stawką VAT 8%. Wynajmujący chciałby, aby kwota wynajmu obejmowała poza czynszem również zużycia mediów i proporcjonalną do okresu wynajmu część rocznego podatku od nieruchomości oraz ubezpieczenia lokalu.

Jak takie opłaty powinny być opodatkowane - tak jak czynsz najmu czy wg stawek właściwych dla tych usług i jak udokumentowane?

Jakie warunki musi spełnić, żeby wynajem opodatkowany był stawką VAT 8%?

Czy wystarczy, że przedmiotem działalności jest działalność wymieniona w załączniku do nr 3 do ustawy z 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług pod poz. 163?