Czy gmina po przejęciu od spółki własności nieruchomości może obniżyć czynsz dzierżawy od dwóch umów zawartych przez spółkę?

Gmina aktem notarialnym w marcu 2018 r. w trybie art. 902¹ ustawy z 23.04.1964 r. Kodeks cywilny - dalej k.c. - przejęła grunty rolne po ZGK i M sp. z o.o. w likwidacji. W chwili przejmowania grunty te objęte były dwiema umowami dzierżawy zawartymi w sierpniu 2015 r. - do sierpnia 2021 r. (zawarte przez spółkę) gdzie czynsz dzierżawny określono na 6.095 zł w jednej umowie i 3.145,80 zł w drugiej umowie. W obu umowach jest zapis, iż umowa zostaje zawarta na podstawie Zarządzenia Prezesa spółki z 2012 r. odnoszącego się do przeprowadzonej procedury przetargowej i wybranej najkorzystniejszej oferty czynszu. W związku z w/w czynnością prawną gmina przejęła korzyści i ciężary związane z umowami i weszła w prawa i obowiązki ZGK i M sp. z o.o. w likwidacji. W przygotowaniu są aneksy do umów gdzie zmienia się podmiot - na gminę i nr konta.

Czy wójt może obniżyć wysokość czynszu zapisanego w umowach z 2015 r., ustalonego w przetargu w 2012 r. - prawie o połowę (wcześniej były zawarte przez spółkę umowy na 3 lata do 2015 r )?

Uważam że nie można obniżyć wysokości czynszu, jedynie do rozważenia art. 700 k.c. ale dotyczy klęsk np suszy jeżeli wystąpi i tylko jednego okresu gospodarczego i dzierżawca musi wykazać zmniejszenie dochodu. Za tym przemawia wyrok SN z 9.03.2012 ICSK 309/11. Nawet rozwiązanie umów za zgodą stron i zawarcie na okres do 3 lat bez przetargu umów z tymi samymi dzierżawcami i z niższym czynszem będzie czynnością pozorną i niedozwoloną.

Czy obniżenie czynszów będzie naruszać art. 254 pkt 1 ustawy z 27.08.2009 r. o finansach publicznych w związku z art 4. ust. 1 pkt 4 ustawy z 13.11.2003 r. o dochodach jednostek samorządu terytorialnego i jakimi konsekwencjami grozi?

Czy gmina, która weszła w prawa i obowiązki spółki może zmieniać warunki umów zawarte w umowach z 2015 r. zawartych przez spółkę?