Czy czynność polegająca na przeniesieniu praw i obowiązków z umowy przedwstępnej z jednej spółki na inną podlega opodatkowaniu podatkiem VAT?

Spółka z o. o. (Y) podpisała w lipcu 2012 r. przedwstępną umowę kupna nieruchomości rolnej w formie aktu notarialnego ze sprzedającymi, którymi są małżonkowie. Cena nieruchomości rolnej została ustalona na kwotę 500.000 zł. W umowie przedwstępnej zostało napisane, że Y wpłaci sprzedającym kwotę 100.000 zł tytułem zadatku. Dodatkowo spółka Y wpłaciła sprzedającym 300.000 zł tytułem zaliczki. Łącznie sprzedawcy otrzymali od Y kwotę 400.000 zł. W lipcu 2013 r. została podpisana w formie aktu notarialnego umowa przeniesienia praw i obowiązków z przedwstępnej umowy kupna nieruchomości z Y na inną spółkę z o.o. (X) za zgodą sprzedających. Umowa przeniesienia praw i obowiązków mówi, że spółki dokonały całkowitego rozliczenia wszelkich zobowiązań, w tym także zapłaconej sprzedającym, łącznej kwoty 400.000 zł tytułem zadatku i zaliczki i z tego tytułu nie będą mieć do siebie w przyszłości żadnych roszczeń i pretensji.

Czy czynność polegająca na przeniesieniu praw i obowiązków z umowy przedwstępnej z Y na X podlega opodatkowaniu podatkiem VAT?

Jeśli podlega opodatkowaniu to w tym przypadku, jaka byłaby podstawa opodatkowania?