Co stanowi podstawę opodatkowania w przypadku sprzedaż przez urząd miasta gruntu będącego w użytkowaniu wieczystym jego użytkownikowi?

Urząd Miasta zamierza sprzedać grunt będący w użytkowaniu wieczystym jego użytkownikowi. Operat szacunkowy ustali wartość gruntu i prawa użytkowania gruntu. Na poczet ceny gruntu zostaną zaliczone wpłacone opłaty za prawo użytkowania wieczystego. Grunt jest niezabudowany i pod budowę.

Od jakiej kwoty naliczyć podatek VAT, tj. co stanowi podstawę opodatkowania?