Zmiana przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze lub nieleśne - OpenLEX

Niewiadomski Zygmunt, Zmiana przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze lub nieleśne

Procedury
Status: Aktualna
Wersja od: 2 lipca 2016 r.
Autorzy:

Zmiana przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze lub nieleśne

Zmiana przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze lub nieleśne

Zmiana przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze lub nieleśne

Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U.2017.1161 t. j. z dnia 2017.06.19) - dalej u.o.g.r.l. w art. 2 ust. 1 definiuje pojęcie gruntów rolnych. Przy czym nie są gruntami rolnymi grunty zajęte pod parki i ogrody wpisane do rejestru zabytków (art. 2 ust. 3 u.o.g.r.l.). Wyliczenie to ma charakter katalogu zamkniętego, zatem grunty pozostające poza katalogiem nie mają charakteru gruntów rolnych i nie podlegają reżimowi ochronnemu na podstawie u.o.g.r.l. Temu reżimowi nie podlegają także grunty rolne znajdujące się w granicach administracyjnych miast (art. 10a u.o.g.r.l.), co w konsekwencji oznacza, iż dla tego rodzaju gruntów nie jest wymagana zgoda odpowiednich organów administracji publicznej na zmianę ich przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne.

Zgodnie z definicją legalną (vide art. 4 pkt. 6 u.o.g.r.l.) zmiana przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze lub nieleśne winna być rozumiana, jako ustalenie innego niż rolniczy lub leśny sposobu użytkowania gruntów rolnych. Zmiana przeznaczenia terenu rolnego na nierolny to nie tylko zmiana przeznaczenie terenu z rolnego na budowlany, ale jakiekolwiek inne przeznaczenie terenu dotychczas rolniczego, w tym przyrodnicze, rekreacyjne. Ustawa z 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych ograniczeń czy uwarunkowań w tym zakresie bowiem nie wprowadza, wskazując jedynie na wymóg uzyskania decyzji właściwego ministra na inne (jakiekolwiek inne) niż rolnicze przeznaczenie gruntu, który zaewidencjonowany jest jako grunt rolny. (teza Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 10 października 2016 r., II SA/Kr 692/16, LEX nr 2151129).

Jeżeli zmiana przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze lub nieleśne wymaga zgody właściwego organu, wówczas jest ona możliwa wyłącznie w ramach procedury uchwalenia lub zmiany mpzp (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 19 lipca 2012 r., II OSK 761/11, LEX nr 1217450). Mieć należy na względzie, iż uzyskanie zgody na zmianę przeznaczenia gruntu nie jest warunkiem wystarczającym. Zgoda nie ma charakteru samoistnego. Dopiero umieszczenie jej postanowień w mpzp wywiera taki skutek (teza wyroku NSA w Warszawie z dnia 17 marca 2011 r., II OSK 478/10, LEX nr 1080312).

Na podkreślenie zasługuje fakt, iż zmiana przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze lub nieleśne możliwa jest wyłącznie w ramach procedury uchwalania planu miejscowego, co wprost wynika z brzmienia art. 7 ust. 1 u.o.g.r.l. i jeszcze zostało wzmocnione brzmieniem dodanego ustępu 1a do art. 7 u.o.g.r.l. Nie jest również możliwe sanowanie braku zgody uzyskanej w ramach procesu planistycznego. Ustawa planistyczna nie przewiduje możliwości uzyskania zgód na nierolnicze przeznaczenie gruntów, sukcesywnie już po wejściu planu miejscowego w życie. Treść art. 17 pkt 6 lit. c u.p.z.p. jest w tym zakresie jednoznaczna. Ustawa planistyczna nie przewiduje także procedury naprawczej, wyłączającej sankcję art. 28 ust. 1 u.p.z.p. poprzez późniejsze uzyskiwanie zgód i opinii, które są konieczne na etapie opracowywania planu. Brak dysponowania zgodą administracyjną w dacie uchwalania planu miejscowego stanowi istotne naruszenie trybu jego sporządzenia. (teza Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 lutego 2019 r., II OSK 697/17, LEX nr 2647500).

Krok: grunt stanowi użytki klasy I-III

Uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze i nieleśne wymagają grunty rolne klasy I-III, z wyjątkiem przypadków określonych w art. 7 ust. 2a u.o.g.r.l. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 12 września 2012 r. w sprawie gleboznawczej klasyfikacji gruntu (Dz. U. z 2012 r., poz. 1246) - dalej r.g.k.g - stanowi podstawę dokonywania klasyfikacji gruntów. Wpis w ewidencji gruntów i budynków określa klasę bonitacyjną gruntu.

Na uwagę zasługuje treść wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 10 marca 2017 r., (II OSK 1755/15, LEX nr 2316683), w którym Sąd stwierdził co następuje: „Skoro nieruchomość inwestycyjna pokryta jest gruntami rolnymi m.in. klasy IIIa, to inwestycja wymagała zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze. Nie można zgodzić się ze stanowiskiem, iż zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów jest niezbędna jedynie dla gruntów rolnych III klasy, a nie dotyczy to gruntów klasy IIIa.

Zmiana przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze lub nieleśne minister rolnictwa minister rolnictwa odebranie wniosku rozpoznanie wniosku wydanie rozstrzygnięcia marszałek województwa marszałek województwa przekazanie wniosku wraz z opinią odebranie wniosku badanie wniosku sporządzenie opinii wójt, burmistrz, prezydent miasta wójt, burmistrz, prezydent miasta brak obowiązku uzyskania zgody grunt stanowi użytki klasy I-III czy grunt rolny spełnia łącznie warunki określone w art. 7 ust. 2a u.o.g.r.l.? złożenie wniosku o wydanie zgody tak nie

Krok: czy grunt rolny spełnia łącznie warunki określone w art. 7 ust. 2a u.o.g.r.l.?

Ustawodawca określa przesłanki odstąpienia od obowiązku uzyskania zgody ministra na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych najwyższych klas bonitacyjnych. Podstawę odstąpienia od obowiązku uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze i nieleśne stanowi art. 7 ust. 2a u.o.g.r.l. Przywołany przepis określa przesłanki, których łączne spełnienie staje się podstawą odstąpienia od obowiązku uzyskania zgody ministra.

Po pierwsze łączna powierzchnia gruntów, której postępowanie dotyczy nie może przekraczać obszaru 0,5 ha.

Po wtóre, grunt nie może być położony w odległości większej niż 50 m od drogi publicznej. Pojęcie drogi publicznej należy rozumieć jako drogę zaliczoną na podstawie ustawy o drogach publicznych do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych – art. 1 ustawy o drogach publicznych.

Ponadto grunt rolny nie może być położony w odległości większej nić 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej. Pojęcie działki budowlanej należy rozumieć jako zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce – art. 4 pkt 3a ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami.

Po czwarte wreszcie,  co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy, przy czym pojęcie obszaru zwartej zabudowy definiuje art. 4 pkt 30 u.o.g.r.l. "Zwarty obszar", o jakim mowa w art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy z 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, należy rozumieć teren gruntów rolnych, na którym wyłączeniu z produkcji rolnej podlegałyby niewielkie odrębne powierzchnie takich gruntów. Wobec tego, jeżeli gmina projektuje przeznaczenie danego terenu rolnego na cele nierolne, to obowiązek uzyskania zgody na wyłączenie z produkcji rolnej dotyczy nie pojedynczych enklaw gruntu, ale całego terenu, w granicach obszaru objętego planem lub jego zmianą, w ramach którego cele nierolne mogą być realizowane. Obszarem projektowania, jako jednostką planistyczną nie jest wyłącznie działka lub działki gruntu w rozumieniu prawno-geodezyjnym, lecz powierzchnia przestrzenna objęta granicami linii ujętych na mapie stanowiących załącznik do skarżonej uchwały (a nie granicami poszczególnych działek przeznaczonych pod budowę poszczególnych turbin wiatrowych). Tak więc obszar projektowany to obszar funkcjonalno-przestrzenny, a nie prawno-geodezyjny. (teza Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 10 marca 2015 r., II OSK 1925/13, LEX nr 1956464).

Norma prawna wymaga, aby przesłanki odstąpienia od obowiązku uzyskania zgody ministra na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze i nieleśne zostały spełnione kumulatywnie. Zatem niespełnienie choćby jednej z nich będzie stanowić o konieczności uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów.