Sondej Marek Zbigniew, Wniosek o wpis własności do księgi wieczystej

Wniosek o wpis własności do księgi wieczystej

Właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej (art. 35 ust. 1 u.k.w.h.). Wpis prawa własności dokonywany jest jedynie na jego wniosek i w jego granicach (art. 626⁸ § 2 k.p.c.). Nie można więc dokonać wpisu, gdy żądanie wniosku jest nieprawidłowe, chociażby załączone do wniosku dokumenty mogły stanowić uzasadnioną podstawę innych wpisów. Nie może też wpisać jako właściciela innej osoby niż wskazana we wniosku, nawet jeżeli sąd stwierdzi, że ta inna osoba jest właścicielem.

Wniosek o wpis własności składa się na urzędowym formularzu. Przyjęty wzór formularza wniosku o wpis zawiera wszelkie niezbędne dane służące dokonaniu poprawnego wpisu, tj. numer księgi wieczystej, określenie żądania, przy równoczesnym wskazaniu wnioskodawcy, uczestników postępowania wieczystoksięgowego oraz dokumentów, które mają stanowić podstawę wpisu. Jeden wniosek może zawierać wiele żądań (obejmujących różnorodne wpisy w poszczególnych działach księgi wieczystej). Nie ma obowiązku i potrzeby uzasadniania wniosku. We wniosku należy precyzyjnie sformułować żądanie, choć wnioskodawca nie ma obowiązku posługiwać się terminologią ustawową. Sąd wieczystoksięgowy może dokonywać interpretacji treści żądania, opierając się przede wszystkim na treści dołączonych do wniosku dokumentów.

Notariusz, naczelnik urzędu skarbowego oraz komornik składają wniosek o wpis za pośrednictwem systemu teleinformatycznego (art. 626⁴ § 1 k.p.c.), posługując się formularzem elektronicznym i opatrując wniosek kwalifikowanym podpisem elektronicznym. Regulacja odnośnie formy wniosku jest powtórzona w treści art. 92 § 4 ustawy –Prawo o notariacie. Notariusz zawsze zgłasza do sądu wieczystoksięgowego wniosek o wpis, jeżeli sporządzany akt notarialny obejmuje czynność przenoszącą własność nieruchomości. W przypadku gdy dla nieruchomości nie jest prowadzona księga wieczysta notariusz składa wniosek o założenie księgi wieczystej wraz z ujawnieniem przeniesionego prawa własności nieruchomości. Złożenie wniosku o wpis w księdze wieczystej przez notariusza za pośrednictwem systemu teleinformatycznego uważa się za złożenie wniosku przez stronę czynności notarialnej (art. 92 § 4¹ ustawy –Prawo o notariacie). Oznacza to, że strona czynności nie składa odrębnego wniosku, czy to w zwykłej formie, czy na urzędowym formularzu. Co oczywiste strona (wnioskodawca) nie ma też możliwości samodzielnego skorzystania z systemu teleinformatycznego. Notariusz, naczelnik urzędu skarbowego oraz komornik nie mają wyboru sposobu złożenia wniosku – muszą skorzystać z formularza elektronicznego w ramach systemu teleinformatycznego.

Do wniosku o wpis wnioskodawca ma obowiązek dołączyć dokumenty, stanowiące podstawę wpisu w księdze wieczystej (art. 626² § 3 k.p.c.). Podstawę wpisu stanowi właściwy dokument (w różnorodnej postaci), który stanowi w istocie udokumentowane formalnie zdarzenie cywilnoprawne. Postać i forma wymaganych do wpisu dokumentów zależy od treści żądania. Zasadniczo wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu. Ustawodawca wskazuje, że wpis potrzebny do usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może nastąpić, gdy niezgodność będzie wykazana orzeczeniem sądu lub innymi dokumentami (art. 31 u.k.w.h.).

Jeżeli wniosek składa notariusz lub naczelnik urzędu skarbowego dołącza on do wniosku dokumenty stanowiące podstawę wpisu w księdze wieczystej, jeżeli zostały sporządzone w postaci elektronicznej. Inne dokumenty przesyła sądowi właściwemu do prowadzenia księgi wieczystej w terminie 3 dni od dnia złożenia wniosku o wpis (art. 626⁴ § 3 k.p.c.).

We wniosku można powołać się na dokumenty znajdujące się w aktach tej samej księgi wieczystej, bez potrzeby ich dołączania do kolejnego wniosku (postanowienie SN z 28.10.2015 r., II CSK 769/14, OSNC-ZD 2017/2, poz. 28, oraz postanowienie SN z 9.03.2005 r., III CSK 233/04). Przeważa natomiast pogląd, iż nie ma możliwości odwołania się do dokumentów znajdujących się w aktach innej księgi wieczystej (postanowienie SN z 31.01.2014 r., II CSK 219/13, LEX nr 1458627), choćby obie księgi były prowadzone przez ten sam sąd i dotyczyły nieruchomości stanowiących własność tych samych osób.

Wniosek o wpis własności może złożyć właściciel nieruchomości oraz wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej (art. 626² § 5 k.p.c.). Krąg osób legitymowanych do złożenia wniosku o wpis własności może wynikać również z przepisów szczególnych. Były właściciel nieruchomości nie jest legitymowany do złożenia wniosku o wykreślenie go z księgi wieczystej i wpisanie w to miejsce nowego właściciela. Legitymacja poprzedniego właściciela wygasa wobec faktu, że nabycie prawa własności następuje na mocy (z chwilą) stosownego zdarzenia prawnego, bez wymagania wpisu konstytutywnego. Legitymacja do złożenia wniosku o wpis w księdze wieczystej przysługuje współwłaścicielowi nieruchomości. Każdy ze współwłaścicieli może bowiem wykonywać wszelkie czynności zachowawcze i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa (art. 209 k.c.). Wierzyciel, któremu przysługuje prawo podlegające ujawnieniu w księdze wieczystej (np. hipoteka) może równocześnie żądać wpisu właściciela w dziale II księgi wieczystej, w razie zmian w zakresie prawa własności. Właściciel nieruchomości (SP lub JST) może również złożyć wniosek o ujawnienie użytkownika wieczystego.

Niedopuszczalne jest cofnięcie wniosku o wpis prawa własności nieruchomości. W razie złożenia takiego wniosku sąd nie wydaje żadnego postanowienia (np. „o odrzuceniu wniosku”, „o cofnięciu wniosku”), lecz rozpoznaje merytorycznie wniosek dokonując wpisu albo oddalając wniosek o wpis.

Szczegółowe zasady „techniczne” rejestracji wniosków w dzienniku ksiąg wieczystych uregulowano w dziale XII zarządzenia z 19.06.2019 r. w sprawie organizacji i zakresu działania sekretariatów sądowych oraz innych działów administracji sądowej (Dz.Urz. MS. poz. 138). Niezwłocznie po zarejestrowaniu wniosku w dzienniku ksiąg wieczystych zamieszcza się w odpowiednim dziale księgi wieczystej informację, o wniosku jako wzmiankę o wniosku (art. 626⁷ § 2 k.p.c.). Wzmianka o wniosku złożonym za pośrednictwem systemu teleinformatycznego umieszczana jest automatycznie z chwilą umieszczenia wniosku w systemie. Wraz z zamieszczeniem (lub wykreśleniem) wzmianki o wniosku system teleinformatyczny automatycznie zapisuje datę, godzinę, minutę i sekundę jej zamieszczenia. Wzmianka o wniosku informuje o wszczętym lub toczącym się postępowaniu wieczystoksięgowym, którego zakończenie może doprowadzić do zmiany stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej oraz zastrzega miejsce dla danego wpisu. Ma ponadto ten skutek, iż nikt nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę (art. 2 u.k.w.h.) oraz wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 8 u.k.w.h.). Wzmianka o wniosku wyprzedza zatem wpis w księdze wieczystej, jednakże już od razu (z chwilą jej zamieszczenia) ostrzega o wnioskowanym nowym wpisie. Wzmiankę o wniosku wykreśla się niezwłocznie w razie dokonania wpisu oraz po uprawomocnieniu się postanowienia o odmowie dokonania wpisu (ewentualnie uprawomocnieniu się postanowienia o umorzeniu postępowania albo w razie uprawomocnienia się zarządzenia o zwrocie wniosku). Wzmianka o wniosku złożonym za pośrednictwem systemu teleinformatycznego wykreślana jest automatycznie przez system teleinformatyczny z chwilą wykreślenia ostatniej wzmianki o wniosku zamieszczonej po zarejestrowaniu wniosku w dzienniku ksiąg wieczystych.

Złożenie wniosku jest czynnością procesową wszczęcia postępowania przez sąd wieczystoksięgowy, w którym badaniu podlega treść i forma wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej (art. 626⁸ § 2 k.p.c.). Sąd bada w pierwszej kolejności ogólne przesłanki dopuszczalności prowadzenia postępowania, tj. właściwość miejscową i rzeczową sądu, zdolność sądową i procesową wnioskodawcy oraz prawidłowość ustanowienia przedstawiciela wnioskodawcy w postępowaniu wieczystoksięgowym. Badanie treści i formy wniosku odnosi się do wymogów formalnych wniosku oraz żądania w nim zawartego. Badanie treści i formy dokumentów ma na celu stwierdzenie, czy określone zdarzenie prawne uzasadnia powstanie, zmianę lub wygaśnięcie prawa, które ma być wpisane lub wykreślone z księgi. Badanie treści księgi wieczystej odnosi się do stanu prawnego ujawnionego w księdze, czyli obejmuje istniejące wpisy w celu ustalenia, czy prawo, które ma być wpisane, wywodzi się z prawa poprzednika.

O kolejności rozpoznawania wniosków przez sąd rozstrzyga chwila wpływu wniosku do właściwego sądu (art. 626⁶ § 1 k.p.c.). Chodzi tutaj o „godzinę i minutę”, w której w danym dniu wniosek wpłynął do sądu. Za chwilę wpływu wniosku złożonego za pośrednictwem systemu teleinformatycznego uważa się godzinę, minutę i sekundę umieszczenia wniosku w systemie teleinformatycznym. Wniosek złożony w placówce pocztowej operatora pocztowego jest traktowany jako wniosek złożony we właściwym sądzie wieczystoksięgowym dopiero z chwilą jego wpływu do sądu oraz zarejestrowania w systemie obsługi ksiąg wieczystych (przepis art. 165 § 2 k.p.c. nie ma tutaj zastosowania). Innymi słowy, nie stanowi wniosku wieczystoksięgowego wniosek jeszcze niedoręczony, a tylko nadany w placówce pocztowej. Dlatego wniosek wieczystoksięgowy, który pierwotnie wpłynął do sądu niewłaściwego, zostaje przekazany sądowi właściwemu (w trybie określonym w art. 200 § 1⁴ k.p.c.), jednakże dopiero z chwilą jego wpływu do sądu właściwego (po przekazaniu) jest traktowany jako złożony w rozumieniu art. 626⁶ § 1 zdanie pierwsze k.p.c. Kwestia powyższa ma szczególne znaczenie w sytuacji konkurencyjności wniosków o wpis.

W wydziałach ksiąg wieczystych sprawy są przydzielane (sędziom i referendarzom sądowym) zgodnie z podziałem czynności, z wyłączeniem System Losowego Przydziału Spraw. W szczególności przydział spraw może nastąpić według konkretnej pozycji repertorium KW, według oznaczeń księgi hipotecznej (gruntowej, wieczystej) lub z uwzględnieniem zasady przydziału jednemu orzecznikowi wszystkich spraw zarejestrowanych kolejno z jednego aktu notarialnego, zapewniających równy przydział spraw (§ 59 ust. 2 rozporządzenia z 18.06.2019 r. –Regulamin urzędowania sądów powszechnych, Dz.U. 2024 r. poz. 867).