Bełczącki Robert Marek, Ustanowienie służebności drogi koniecznej

Ustanowienie służebności drogi koniecznej

Ustanowienie służebności drogi koniecznej może nastąpić jedynie wówczas, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich (art. 145 § 1 k.c.).

Odpowiednim jest taki dostęp do drogi publicznej, który pozwala właścicielowi korzystać z całej nieruchomości (nie tylko z jej części) zgodnie z jej przeznaczeniem (por. postanowienie SN z 13 kwietnia 2011 r., V CSK 317/10, OSNC-ZD 2012/B/47, LEX nr 794948).

Przyczyna braku odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich może mieć różne podłoże. Może ona tkwić w niewłaściwej konfiguracji gruntów (por. A. Kuźniar, Społeczno-gospodarcze aspekty ustanowienia drogi koniecznej w środowisku wiejskim, ZN IBPS 1979, nr 11, s. 99). Inną przyczyną może być także dokonanie podziału nieruchomości na mniejsze działki, z naruszeniem art. 93 ust. 3 u.g.n.

Służebność drogi koniecznej może powstać na skutek umowy właścicieli, orzeczenia sądu, wskutek zasiedzenia (art. 292 k.c.) oraz na mocy decyzji administracyjnej (art. 120 u.g.n.).

W przypadku służebności drogi koniecznej będącej służebnością gruntową jeżeli nieruchomość władnąca lub obciążona jest przedmiotem współwłasności, wówczas stosunek prawny służebności łączyć musi wszystkich współwłaścicieli. Służebność drogi koniecznej obciąża całą nieruchomość, a nie tylko udział we współwłasności nieruchomości lub tę część nieruchomości, na której służebność jest wykonywana.

Dopuszczalne jest ustanowienie służebności drogi koniecznej na prawie użytkowania wieczystego (art. 145 § 1 k.c.) (por. postanowienie SN z 15 października 2008 r., I CSK 135/08, OSNC-ZD 2009/C/62, LEX nr 507983).

Odpowiedni dostęp do drogi publicznej (art. 145 § 1 k.c.) powinien obejmować także możliwość przejazdu pojazdów mechanicznych, chyba że nie uzasadniają tego potrzeby nieruchomości władnącej, konfiguracja granic, ukształtowanie terenu lub interes społeczno-gospodarczy (por. uchwała SN z dnia 14 maja 2014 r., III CZP 14/14, OSNC 2015/1/8, LEX nr 1491111).

Gruntami sąsiednimi w rozumieniu art. 145 § 1 k.c. są nie tylko grunty pozostające w fizycznej styczności z nieruchomością, na potrzeby której służebność drogi koniecznej zostaje ustanowiona, lecz także grunty tak względem tej nieruchomości usytuowane, że zachodzi gospodarcza konieczność przeprowadzenia przez nie dojazdu do drogi publicznej lub do budynków gospodarczych (por. postanowienie SN z 20 listopada 1981 r., III CRN 232/81, OSNCP 1982/4/62, LEX nr LEX nr 2732).

Postanowienie SN z dnia 20 września 2012 r., IV CSK 34/12, LEX nr 1230155:

1. Podstawową przesłanką ustanowienia służebności drogi koniecznej jest brak dostępu nieruchomości do drogi publicznej. Za drogę publiczną uważać przy tym należy drogę zaliczoną na podstawie ustawy z 1985 r. o drogach publicznych do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych (drogi krajowe, wojewódzkie, powiatowe i gminne).

2. Ustawodawca nie zdefiniował pojęcia „odpowiedniego dostępu”, którym posłużył się w art. 145 § 1 k.c., co nakazuje przyjąć, że chodzi o jego potoczne rozumienie. W tym zaś ujęciu „odpowiedni” to „odpowiadający przeznaczeniu”, „spełniający wymagane warunki”. O tym, czy istniejący dostęp jest odpowiedni, decydują więc każdorazowo okoliczności konkretnej sprawy.

3. Wprawdzie art. 145 k.c. rzeczywiście nie zawiera postanowień, które odbierałyby właścicielowi możność domagania się ustanowienia drogi koniecznej, jeżeli brak odpowiedniego dostępu jest wynikiem jego niedbalstwa czy wręcz zawinionego działania, ale ograniczenia tego rodzaju wyprowadzić należy z przepisów wyznaczających treść i zasady wykonywania prawa własności (art. 140 k.c.).

Możliwość sądowego ustanowienia służebności drogi koniecznej nie wyklucza możliwości umownego jej ustanowienia, jeżeli istnieje ku temu wola obu stron - właścicieli nieruchomości władnącej i obciążonej. Takie stanowisko przeważa w doktrynie (por. m.in.: S. Rudnicki [w:] G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka prawna, Warszawa 2011, s. 65–66; J. Nadler [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. E. Gniewek, P. Machnikowski, Warszawa 2013, s. 311).