Bełczącki Robert Marek, Rozpoznanie wniosku o wpis do księgi wieczystej przez referendarza sądowego

Rozpoznanie wniosku o wpis do księgi wieczystej przez referendarza sądowego

W judykaturze Sądu Najwyższego utrwalony jest pogląd, w myśl którego rozpoznając wniosek o wpis w księdze wieczystej sąd wieczystoksięgowy obowiązany jest dokonać oceny skuteczności czynności materialnoprawnej mającej stanowić podstawę żądanego wpisu (por. postanowienie SN z dnia 4 kwietnia 2012 r., I CSK 359/11, OSNC 2012, nr 9, poz. 111, LEX nr 1217068; postanowienie SN z dnia 20 października 2011 r., III CSK 322/10, LEX nr 1129124; postanowienie SN z dnia 30 czerwca 2011 r., III CSK 272/10, OSNC-ZD 2012, nr 2, poz. 44, LEX nr 1096041; postanowienie SN z dnia 21 lipca 2010 r., III CSK 322/09, OSNC 2011, nr 2, poz. 21, LEX nr 610140; postanowienie SN z dnia 18 lutego 2010 r., II CSK 432/09, LEX nr 686367; postanowienie SN z dnia 17 lipca 2008 r., II CSK 115/08, LEX nr 548808; postanowienie SN z dnia 11 czerwca 2008 r., V CSK 17/08, LEX nr 602333; postanowienie SN z dnia 23 czerwca 2005 r., II CK 92/05, LEX nr 180869; postanowienie SN z dnia 27 stycznia 2005 r., V CK 304/04, LEX nr 1119569; postanowienie SN z dnia 9 lipca 2004 r., II CK 435/03, LEX nr 305047). Pogląd ten odwołuje się do orzecznictwa Sądu Najwyższego ukształtowanego na gruncie uchylonego art. 46 u.k.w.h., który w ust. 1 nakazywał sądowi przy rozpoznaniu sprawy badać jedynie treść wniosku, treść i formę dołączonych doń dokumentów oraz treść księgi wieczystej, a jednocześnie w ust. 2 pozwalał postanowienie odmawiające dokonania wpisu oprzeć na okolicznościach, które są powszechnie znane lub doszły do wiadomości sądu w inny sposób (por. postanowienie SN z dnia 20 lutego 2003 r., II CKN 1237/00, LEX nr 109418; uchwała Sądu Najwyższego z dnia 17 stycznia 2003 r., III CZP 79/02, OSNC 2003, nr 11, poz. 142, LEX nr 57064; postanowienie SN z dnia 15 lutego 2002 r., III CKN 613/00, LEX nr 1171168; uchwała SN z dnia 22 maja 1996 r., III CZP 50/96, OSNC 1996, nr 11, poz. 141, LEX nr 25820; uchwała SN z dnia 20 lipca 1995 r., III CZP 88/95, OSNC 1995, nr 11, poz. 163, LEX nr 4260; postanowienie SN z dnia 13 lipca 1984 r., IV CR 343/84, OSNCP 1985, nr 7, poz. 92, LEX nr 3057). Natomiast argumentacja usprawiedliwiająca ten pogląd sformułowana została jeszcze na gruncie art. 45 oraz art. 22 dekretu z dnia 11 października 1946 r. - Prawo o księgach wieczystych, Dz. U. Nr 57, poz. 320 ze zm., a jej wyrazem są postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 25 lutego 1963 r., III CR 177/62, OSNCP 1964, nr 2, poz. 36, LEX nr 104565, oraz orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 1955 r., II CO 116/54, OSN 1956, nr 1, poz. 15, LEX nr 118017. W pierwszym z tych orzeczeń przyjęto, że obowiązek badania przez sąd skuteczności materialnoprawnej czynności mającej stanowić podstawę wpisu wynika zwłaszcza z art. 45 zd. drugiego pr. o ks. wiecz., według którego podstawę do wydania postanowienia odmawiającego dokonania wpisu mogą stanowić okoliczności, które doszły do wiadomości sądu w inny sposób, niż przy badaniu treści wniosku i dołączonych do niego dokumentów, bądź które wynikają z treści księgi wieczystej lub są powszechnie znane. Ponadto w obu wymienionych orzeczeniach wskazano, że badanie przez sąd zasadności wniosku o wpis jedynie pod względem formalnym jest niezgodne z art. 22 pr. o ks. wiecz., który dotyczy usunięcia niezgodności pomiędzy treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Niezgodność taką można bowiem ustalić tylko za pomocą zbadania materialnej podstawy wpisu. Przypomnijmy, że według art. 22 pr. o ks. wiecz. wpis potrzebny do usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może nastąpić, gdy niezgodność będzie wykazana orzeczeniem sądu lub innymi odpowiednimi dokumentami. W obecnie obowiązującym stanie prawnym ścisłym odpowiednikiem tego przepisu jest art. 31 ust. 2 u.k.w.h. Z kolei odpowiednikiem art. 45 pr. o ks. wiecz. oraz art. 46 u.k.w.h. w obecnym stanie prawnym jest art. 626⁸ § 2 k.p.c., w myśl którego rozpoznając wniosek o wpis sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej. W art. 626⁸ § 2 k.p.c. nie przewidziano jednak możliwości odmowy dokonania wpisu opartej na okolicznościach, które są powszechnie znane lub doszły do wiadomości sądu w inny sposób. Wywołało to wątpliwości związane z dalszym obowiązywaniem normy o takiej treści. Zwolennicy dalszego obowiązywania takiej normy jej źródła upatrywali przede wszystkim w nakazie odpowiedniego stosowania art. 316 § 1 oraz art. 228 § 2 k.p.c. w postępowaniu wieczystoksięgowym. Wątpliwości te rozwiązać miała uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 2009 r., III CZP 80/09, OSNC 2010, nr 6, poz. 84, LEX nr 531134.

W uchwale tej, wpisanej do księgi zasad prawnych, przyjęto, że rozpoznając wniosek o wpis w księdze wieczystej, sąd związany jest stanem rzeczy istniejącym w chwili złożenia wniosku i kolejnością jego wpływu. W uchwale tej Sąd Najwyższy m.in. przyjął, że art. 316 § 1 k.p.c., regulujący podstawy orzekania w procesie, nie znajduje zastosowania w postępowaniu wieczystoksięgowym, bowiem podstawy orzekania w takim postępowaniu normuje art. 626⁸ k.p.c., zawierający pełną regulację przebiegu postępowania przed sądem wieczystoksięgowym, a nie tylko postępowania dowodowego. Stosowanie w postępowaniu wieczystoksięgowym art. 316 § 1 k.p.c., który nakazuje sądowi wydającemu wyrok przyjąć za jego podstawę stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy, pozbawione jest prawnego sensu. Sąd wieczystoksięgowy nie może bowiem rozstrzygać sporów o prawo podlegające ujawnieniu w księdze wieczystej ani prowadzić postępowania dowodowego inaczej, jak tylko na podstawie dowodów z dokumentów mających stanowić podstawę wpisu, które składane są równocześnie z wnioskiem o wpis. Sąd Najwyższy podkreślił, że stosowanie art. 316 § 1 k.p.c. nie jest niezbędne w systemie prawa, gdzie księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości, bowiem zmiany w prawie własności nieruchomości mają charakter deklaratoryjny. Z kolei rzeczywisty stan prawny nieruchomości, tj. zgodny z prawem materialnym, podlega badaniu w postępowaniu o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, prowadzonym w trybie procesowym. Sąd w postępowaniu wieczystoksięgowym nie może więc we własnym zakresie rozstrzygać o tym, o czym powinien orzec wstępnie sąd w procesie. Brak możliwość ustalania stanu faktycznego i prawnego nieruchomości także przemawia za związaniem sądu wieczystoksięgowego chwilą złożenia wniosku o wpis. Odnosząc się z kolei do kwestii odpowiedniego stosowania w postępowaniu wieczystoksięgowym art. 228 § 2 k.p.c. Sąd Najwyższy przyjął, że rozszerzanie na podstawie tego przepisu kognicji sądu wieczystoksięgowego na okoliczności znane sądowi wieczystoksięgowemu urzędowo, takie jak np. ujawnione w innej sprawie oczekującej na rozpoznanie w terminie późniejszym, pozostaje w sprzeczności z art. 626⁸ § 2 k.p.c. W art. 228 § 2 k.p.c. przewidziano obowiązek sądu zwrócenia uwagi stronom na fakty znane sądowi urzędowo, aby mogły się co do nich wypowiedzieć, a zatem zastosowanie tego przepisu wymagałoby wyznaczenia rozprawy, co stanowiłoby swoisty wyjątek od zasady rozpoznawania spraw w postępowaniu wieczystoksięgowym na posiedzeniu niejawnym. Ponadto zastosowanie art. 228 § 2 k.p.c. pozwalałoby na unikanie odpowiedzialności za długi ze szkodą dla starannych wierzycieli, skoro sąd wieczystoksięgowy mógłby odmówić wpisu hipoteki, uwzględniając znaną mu urzędowo okoliczność zbycia przez dłużnika własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości, powziętą na podstawie wniosku złożonego później.

Uzupełniając argumentację Sądu Najwyższego w tym zakresie można dodać, że w praktyce konsekwentne stosowanie art. 228 § 2 k.p.c. byłoby trudne do zrealizowania ze względu na ogromną ilość spraw wieczystoksięgowych. Zwolennicy odpowiedniego zastosowania tego przepisu przez sąd w postępowaniu wieczystoksięgowym zdają się nie dostrzegać, że uwzględnianie faktów znanych sądowi urzędowo nie mogłoby stanowić jedynie uprawnienia sądu, ale także jego obowiązku, jeśli treść akt księgi wieczystej miałaby istotne znaczenie dla rozpoznania wniosku o wpis. W rezultacie sąd w postępowaniu wieczystoksięgowym, który nie zbadałby całych akt księgi wieczystej, w której wpis ma zostać dokonany (a być może także i akt innych ksiąg wieczystych z nią związanych), nieustannie narażałby się na zarzut naruszenia art. 228 § 2 k.p.c.

Jeśli chodzi o kwestię stosowania w postępowaniu wieczystoksięgowym art. 316 § 1 k.p.c., to uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 2009 r., III CZP 80/09, nie znalazła uznania w doktrynie.

P. Mysiak zakwestionował przyjęcie, że zastosowanie art. 316 § 1 k.p.c. jest wyłączone przez jakikolwiek przepis szczególny regulujący postępowanie wieczystoksięgowe. Nie zgodził się również ze stwierdzeniem, że obowiązek rozpoznawania wniosku o wpis jedynie w oparciu o treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treści księgi wieczystej, uprawnia do przyjęcia, iż sąd orzekać ma na podstawie stanu z chwili złożenia wniosku. Na treść księgi wieczystej składają się przecież wzmianki o kolejnych wnioskach. Badając treść księgi wieczystej sąd uwzględniać musi nie tylko istnienie wzmianek, ale także wniosków, których one dotyczą, w celu sprawdzenia ewentualnych przeszkód do dokonania wpisów. W ocenie P. Mysiaka art. 2 u.k.w.h., który nie pozwala zasłaniać się nieznajomością wniosków, o których uczyniono wzmiankę, dotyczy również sądu wieczystoksięgowego. Ponadto wyłączenie stosowania art. 316 § 1 k.p.c. sprawia, że pozbawiony racji bytu jest art. 626¹ § 3 k.p.c., wskazujący fakty, które, jeśli zajdą po złożeniu wniosku o wpis, nie stanowią przeszkody do dokonania wpisu. (por. P. Mysiak, Glosa do uchwały siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 2009 r., III CZP 80/09, Rejent 2011, nr 6, poz. 147).

Podane argumenty nie są jednak przekonywające. Przedstawiony sposób rozumienia art. 2 u.k.w.h. jest odosobniony, a racją art. 626¹ § 3 k.p.c. jest wykluczenie możliwości zawieszenia postępowania wieczystoksięgowego.

Z kolei A. Maziarz, nie krytykując stanowiska o związaniu sądu wieczystoksięgowego stanem rzeczy istniejącym w chwili złożenia wniosku, nie zgodziła się na dokonywanie oceny skuteczności materialnoprawnej czynności według stanu prawnego innego niż ten, który obowiązywał w chwili jej dokonania (por. A. Maziarz, Badanie sprawy wieczystoksięgowej pod względem zgodności z obowiązującym stanem prawnym, Glosa 2011, nr 2, poz. 55). W przypadku zmiany stanu prawnego zaszłej pomiędzy chwilą dokonania czynności mającej stanowić podstawę wpisu, a chwilą złożenia wniosku o wpis, dokonywanie oceny skuteczności tej czynności według stanu prawnego z chwili złożenia wniosku naruszałoby praworządność. A. Maziarz wskazuje także, że pojęcie stanu rzeczy w postępowaniu wieczystoksięgowym obejmuje treść wniosku o wpis, treść księgi wieczystej oraz treść i formę dokumentów dołączonych do wniosku.

Odnosząc się do stanowiska A. Maziarz trzeba wskazać, że jej zastrzeżenie adresowane jest przede wszystkim do ustawodawcy i dotyczy norm intertemporalnych. Pojęcie stanu rzeczy, o którym mowa w art. 316 § 1 k.p.c., obejmuje także całość norm prawnych obowiązujących w chwili orzekania. Ta z kolei obejmuje także normy intertemporalne, które rozstrzygają o tym, które normy prawa materialnego - nowe czy dotychczasowe - należy stosować przy ocenie skutków prawnych danego zdarzenia cywilnoprawnego. Sąd wieczystoksięgowy bez wątpienia obowiązany jest stosować całość norm prawnych obowiązujących w chwili rozpoznawania wniosku. Żaden sąd nie może bowiem uchylić się od stosowania obowiązujących przepisów ustawowych. Natomiast obowiązujące na chwilę rozpoznawania wniosku właściwe normy intertemporalne powinny wskazywać te normy prawa materialnego, w świetle których dokonywana będzie ocena skuteczności czynności materialnoprawnej mającej stanowić podstawę wpisu. Można się zgodzić, że art. 316 § 1 k.p.c. znajduje bezpośrednie zastosowanie w postępowaniu wieczystoksięgowym tylko w odniesieniu do stanu prawnego obowiązującego w chwili rozpoznania wniosku. Intuicja A. Maziarz jest natomiast o tyle trafna, o ile wskazuje, że w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 16 grudnia 2009 r., III CZP 80/09, Sąd Najwyższy posługuje się pojęciem stanu rzeczy jedynie w odniesieniu do okoliczności faktycznych oraz dowodów na ich poparcie. W tej części art. 316 § 1 k.p.c. nie może znajdować zastosowania w postępowaniu wieczystoksięgowym, skoro art. 626⁸ § 2 k.p.c. nie pozwala przy rozpoznawaniu wniosku o wpis uwzględniać materiału procesowego innego niż ten, o którym mowa w tym przepisie.

Prezentowana teza znajduje potwierdzenie w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 15 kwietnia 2004 r., IV CK 272/03, niepubl., uwzględniającym kasację opartą na zarzucie naruszenia art. 2 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 23 czerwca 1995 r. o zmianie ustawy o pracowniczych ogrodach działkowych (Dz. U. Nr 99, poz. 486), którego niekonstytucyjność została stwierdzona wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 lutego 2002 r., K 39/00, Dz. U. Nr 18, poz. 184, opublikowanym po złożeniu wniosku o wpis użytkowania wieczystego, a przed rozpoznaniem tego wniosku. Wspomniane przepisy stanowiły podstawę prawną zawarcia umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, która miała być podstawą wpisu. Sąd pierwszej instancji uwzględnił wniosek, pomimo uprzedniego wejścia w życie wyroku Trybunału Konstytucyjnego. Uwzględniając kasację od postanowienia sądu drugiej instancji oddalającego apelację Sąd Najwyższy oddalił wniosek o wpis.

Prezentowaną tezę pośrednio potwierdza także treść art. 10 ust. 2 ustawy z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 131, poz. 1075), który pozwala oceniać skuteczność oświadczenia o ustanowieniu hipoteki zwykłej sporządzonego przed wejściem w życie tej ustawy według przepisów u.k.w.h. obowiązujących przed tym dniem, za wyjątkiem art. 76 ust. 1 i 4 u.k.w.h., o ile - ze względu na regulację art. 29 u.k.w.h. - przed tym dniem wniosek o wpis takiej hipoteki zostanie złożony. Por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 27 września 2012 r., III CZP 45/12, OSNC 2013, nr 4, poz. 44, w której przyjęto, że po wejściu w życie ustawy z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 131, poz. 1075) nie jest możliwe dokonanie wpisu w księdze wieczystej hipoteki umownej zwykłej na podstawie oświadczenia o jej ustanowieniu sporządzonego przed dniem 20 lutego 2011 r., jeżeli wniosek o wpis został złożony po tym dniu.

W myśl art. 509¹ § 1 czynności w sprawach o wpis w księdze wieczystej może wykonywać referendarz sądowy. Ponadto według art. 23. u.k.w.h. czynności sądu w zakresie prowadzenia ksiąg wieczystych mogą wykonywać referendarze sądowi. Prowadzenie ksiąg wieczystych polega m.in. na ich zakładaniu oraz dokonywaniu w nich kolejnych wpisów (§ 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów, Dz. U. Nr 102, poz. 1122, z późn. zm.). Art. 509¹ § 1 k.p.c. stanowi więc podstawę do dokonywania innych jeszcze czynności, niż przewidziane w art. 23 u.k.w.h.

Zanim nastąpi merytoryczne rozpoznanie wniosku o wpis, ocenie podlegają ewentualne okoliczności powodujące odrzucenie wniosku, uwzględniane z urzędu.

Już z samej sentencji uchwały III CZP 80/09 wynika, że sąd związany jest stanem rzeczy istniejącym w chwili złożenia wniosku i kolejnością jego wpływu przy rozpoznaniu wniosku. W judykaturze Sądu Najwyższego zarysowuje się jednak rozbieżność, jeśli chodzi o wpływ regulacji art. 626⁸ § 2 k.p.c. na możliwość dokonywania ustaleń umożliwiających stwierdzenie braku przeszkód do merytorycznego rozstrzygnięcia wniosku. W postanowieniu z dnia 12 stycznia 2011 r., I CSK 464/10, LEX nr 1308007, Sąd Najwyższy przyjął, że ujawnienie w toku postępowania kasacyjnego w sprawie o wpis w księdze wieczystej, że wnioskodawca nie żył w chwili złożenia wniosku, powoduje uchylenie wydanych w sprawie postanowień i wpisu dokonanego przez referendarza sądowego oraz odrzucenie wniosku na podstawie art. 398¹⁹ w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. W stanie faktycznym sprawy akt zgonu wnioskodawczyni, zmarłej jeszcze przed złożeniem wniosku przez pełnomocnika, został przedstawiony przez uczestnika dopiero na etapie postępowania kasacyjnego. Przyjmując istnienie przyczyny odrzucenia wniosku przewidzianej w art. 199 § 1 pkt 3 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. Sąd Najwyższy przesądził tym samym, że kwestie dotyczące zdolności procesowej wnioskodawczyni mogą podlegać ustaleniu nie tylko w oparciu o materiał procesowy, o którym mowa w art. 626⁸ § 2 k.p.c. Natomiast pogląd przeciwny wynika z postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 20 października 2011 r., IV CSK 45/11, LEX nr 1308152. W stanie faktycznym sprawy sąd pierwszej instancji odrzucił wniosek jako tożsamy z wcześniejszym wnioskiem prawomocnie już oddalonym. Sąd drugiej instancji apelację oddalił akceptując odrzucenie wniosku na podstawie art. 199 § 1 pkt 2 k.p.c. ze względu na powagę rzeczy osądzonej. Uwzględniając skargę kasacyjną opartą m.in. na naruszeniu art. 199 § 1 pkt 2 oraz art. 228 § 2 k.p.c., Sąd Najwyższy przyjął jednak, że ustalenia stanowiące podstawę odrzucenia wniosku ze względu na powagę rzeczy osądzonej zostały oparte na faktach znanych sądowi urzędowo, na które nie mogła być zwrócona uwaga stron ze względu na wydanie orzeczenia na posiedzeniu niejawnym i z tej przyczyny podniesiony zarzut naruszenia art. 228 § 2 k.p.c. uznał za trafny. Ubocznie tylko podniósł, że porównanie obu wniosków nie wskazuje na ich tożsamość. Stanowisko takie wydaje się nieuprawnione, zważywszy, że w postępowaniu wieczystoksięgowym znajduje odpowiednie zastosowanie art. 202 zd. trzecie k.p.c., który nakazuje brać pod rozwagę z urzędu w każdym stanie sprawy okoliczności, które uzasadniają odrzucenie wniosku, a powaga rzeczy osądzonej stanowi jednocześnie przyczynę nieważności postępowania przewidzianą w art. 379 pkt 3 k.p.c., którą sąd drugiej instancji obowiązany jest brać pod uwagę z urzędu i do której sąd pierwszej instancji nie powinien dopuszczać. Jednocześnie wymaga podkreślenia, że uwzględnianie przyczyn odrzucenia wniosku, tkwiących w nim przecież już w chwili jego wniesienia, nie pozostaje w sprzeczności z regułą związania sądu wieczystoksięgowego stanem rzeczy z chwili złożenia wniosku.

W tym miejscu należy jeszcze zwrócić uwagę, że w postępowaniu wieczystoksięgowym przyczynę odrzucenia wniosku stanowić może istniejący w chwili złożenia wniosku brak zdolności sądowej wnioskodawcy, ale już nie uczestnika. Osoba, która na podstawie art. 626¹ § 2 k.p.c. powinna być uczestnikiem postępowania wieczystoksięgowego (w myśl art. 626¹ § 2 k.p.c. uczestnikami postępowania oprócz wnioskodawcy są tylko te osoby, których prawa zostały wykreślone lub obciążone bądź na rzecz których wpis ma nastąpić), ale nie posiada zdolności sądowej w chwili wszczęcia postępowania, nie staje się jego uczestnikiem (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 sierpnia 2012 r., III CZP 44/12, LEX nr 1225309). W orzecznictwie Sądu Najwyższego zdecydowanie dominuje pogląd, że w takim przypadku uczestnikami postępowania nie stają się również następcy prawni takiej osoby, nawet jeśli swoje następstwo prawne wykazują stosownymi dokumentami w toku postępowania. Ocena kręgu uczestników dokonywana jest bowiem w oparciu o treść księgi wieczystej, wniosku o wpis oraz załączonych do niego dokumentów (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 lipca 2010 r., III CZP 45/10, OSNC 2010, nr 12, poz. 164, LEX nr 584620).