Niewiadomski Zygmunt, Roszczenie o wypłatę odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego

Roszczenie o wypłatę odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego

Ratio legis roszczenia przysługującego właścicielowi, użytkownikowi wieczystemu o odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego stanowi ochrona właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości przed negatywnymi skutkami zmian planistycznych powodujących obniżenie jej wartości (teza 1 wyroku Sądu Najwyższego z dnia 23 kwietnia 2009 r., IV CSK 508/08, LEX nr 520034). Do wytoczenia powództwa na podstawie art. 36 ust. 3 u.p.z.p. legitymowany jest były właściciel albo wieczysty użytkownik, który we wskazanych warunkach zbył nieruchomość, jeżeli przy tym nie skorzystał z uprawnień określonych w art. 36 ust. 1 i 2 u.p.z.p. Musi to być przy tym właściciel albo wieczysty użytkownik nieruchomości legitymujący się takim prawem w chwili wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany. Rezultat dokonanej wykładni art. 36 ust. 3 u.p.z.p. jest zgodny z celem tego przepisu, a zawarte w art. 36 ust. 1 i 2, ust. 3 i 4 u.p.z.p. uprawnienia przedstawiają się w jej efekcie jako spójne i zrównoważone pod względem określonych w nich uprawnień i obciążeń, powstających dla właściciela albo wieczystego użytkownika nieruchomości w następstwie zmian planistycznych. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 października 2016 r., IV CSK 778/15, LEX nr 2195664). Nabycie nieruchomości po publikacji w dzienniku urzędowym uchwały w sprawie przyjęcia planu miejscowego, ale przed wejściem w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego, daje właścicielowi prawo do odszkodowania w razie obniżenia wartości nieruchomości. (Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 marca 2016 r., V CSK 414/15, LEX nr 2008151).

Roszczenie o wypłatę odszkodowania powstaje z chwilą zbycia nieruchomości, której wartość obniżyła się, choć uchwalenie lub zmiana planu miejscowego nie uniemożliwiła korzystania z niej w sposób dotychczasowy (ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, red. Z. Niewiadomski, Warszawa 2004, s. 284).

Pojęcie zbycia nieruchomości rozumieć należy jako każdą czynność prawną polegającą na odpłatnym przeniesieniu prawa własności lub użytkowania wieczystego (teza 2 wyroku SN z dnia 11 marca 2011 r., II CSK 321/10, LEX nr 846556).

Zbycie nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (jedn. tekst: Dz.U. z 2016 r., poz. 778), nie obejmuje utraty prawa własności działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne na podstawie art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.). (Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 lipca 2016 r., III CZP 33/16, LEX nr 2067025).

Roszczenie ma charakter cywilnoprawny. Pięcioletni termin do dochodzenia roszczenia jest terminem zawitym (vide uzasadnienie wyroku SN z dnia 11 marca 2011 r., II CSK 321/10, LEX nr 846556). Choć jego podstawą są przepisy prawa administracyjnego, realizowane jest na podstawie przepisów prawa cywilnego (ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, red. Z. Niewiadomski, Warszawa 2004, s. 284).

Roszczenie o odszkodowanie z art. 36 ust. 3 ustawy z 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przedawnia się w ogólnym terminie dziesięciu lat, o którym mowa w art. 118 k.c., zaś początek biegu przedawnienia biegnie od daty wejścia w życie nowego planu miejscowego, albo jego zmiany tj. od dnia, w którym nastąpiło zdarzenie powodujące obniżenie wartości nieruchomości. Jeżeli zatem roszczenie zostało zgłoszone gminie przed upływem terminu określonego w tym przepisie, a pozew został wniesiony po jego upływie, roszczenie nie wygasa i może być dochodzone zarówno w zakresie wartościowym żądań zgłoszonych, jak i żądań wartościowo nieujawnionych, jeżeli twierdzenia faktyczne obejmują istotne elementy usprawiedliwiające roszczenie. Ponadto charakter zgłoszenia, którego istotą jest wniosek o wszczęcie postępowania, w toku którego będzie dopiero ustalana wysokość odszkodowania na podstawie opinii rzeczoznawców majątkowych może stać na przeszkodzie precyzyjnemu określeniu wysokości żądania (teza 2 wyroku SN z dnia 10 stycznia 2017 r., V CSK 222/16, LEX nr 2261751).

Jeżeli roszczenie o odszkodowanie, przewidziane w art. 36 ust. 3 u.p.z.p. zostało zgłoszone gminie przed upływem terminu określonego w tym przepisie, a pozew został wniesiony po jego upływie, roszczenie nie wygasa i może być dochodzone zarówno w zakresie wartościowym żądań zgłoszonych, jak i żądań wartościowo nieujawnionych, jeżeli twierdzenia faktyczne obejmują istotne elementy usprawiedliwiające roszczenie (teza wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 21 czerwca 2017 r., V ACa 265/17, LEX nr 2317633).

Roszczenia przysługujące właścicielom lub użytkownikom wieczystym nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uregulowane w art. 36 ust. 1 i 2 u.p.z.p. oraz w art. 36 ust. 3 u.p.z.p., stanowią odrębne instytucje oparte na odmiennych przesłankach. Jeśli chodzi o odszkodowanie z art. 36 ust. 3 u.p.z.p., to przesłanką warunkująca powstanie roszczenia jest, będące następstwem uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany, obniżenie wartości nieruchomości, choćby korzystanie z niej w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem było możliwe. (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 21 lutego 2019 r., I ACa 119/18, LEX nr 2637221).

Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu:

1. przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu;

2. faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Przy czym, dla określenia wartości nieruchomości nie uwzględnia się zmiany wartości nieruchomości będącej skutkiem uchwalenia lub zmiany planu ogólnego.

W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej.

Równocześnie jednak mieć na względzie przy ustalaniu wysokości odszkodowania treść art. 87 ust. 3b upzp, który stawierdza - jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do obniżenia wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w szczegółowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej użytkowania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku obniżenie wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w szczegółowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym.

Pojęcie zbycia nieruchomości winno być rozumiane wyłącznie jako przeniesienie prawa własności albo użytkowania wieczystego w drodze odpłatnej czynności prawnej. Nie ma uzasadnionych podstaw, aby tym pojęciem obejmować także przypadki zbycia prawa własności albo użytkowania wieczystego nieruchomości - jak w wypadku darowizny - pod tytułem darmym (teza 2 wyroku SN z dnia 11 marca 2011 r., II CSK 321/10, LEX nr 846556).

Termin określony w art. 37 ust. 3 u.p.z.p. jest terminem zawitym i jest uwzględniany z urzędu (vide uzasadnienie wyroku SN z dnia 11 marca 2011 r., II CSK 321/10, LEX nr 846556). Zważywszy na charakter terminu (vide uzasadnienie uchwały SN z dnia z dnia 16 września 1993 roku, III CZP 125/93, OSNC 1994, nr 4, poz. 75), mieć należy na względzie, iż nie może toczyć się przed sądem spór o odszkodowanie po upływie terminu zawitego do dochodzenia tego roszczenia (teza 3 wyroku SN z dnia 11 marca 2011 r., II CSK 321/10, LEX nr 846556). Konsekwencją upływu terminu zawitego jest wygaśnięcie prawa lub uprawnienia.