Bełczącki Robert Marek, Postępowanie z powództwa o zapłatę w razie zarzutu strony pozwanej, że jej pełnomocnik zawierając z powodem umowę sprzedaży przekroczył zakres umocowania

Postępowanie z powództwa o zapłatę w razie zarzutu strony pozwanej, że jej pełnomocnik zawierając z powodem umowę sprzedaży przekroczył zakres umocowania

Udzielenie pełnomocnictwa następuje w drodze jednostronnej czynności prawnej (oświadczenia woli) mocodawcy i nie rodzi po stronie pełnomocnika obowiązku wykonania czynności, do których jest on upoważniony.

U podstaw stosunku pełnomocnictwa leży zaufanie, wyrażające się w założeniu, że podmiot upoważniony do działania w imieniu i na rzecz osoby udzielającej pełnomocnictwa będzie realizował znaną mu wolę tej osoby, a co najmniej działał w zgodzie z jej interesem.

Dokonywanie przez pełnomocnika wielokrotnych sprzedaży tego samego lokalu w oparciu o pełnomocnictwo upoważniające go do sprzedaży tego lokalu, wykracza poza zakres umocowania (wyrok SN z dnia 24 lipca 2003 r., I CKN 571/01, OSP 2004, z. 7–8, poz. 100).

Zawierając umowę sprzedaży nieruchomości pełnomocnik powinien legitymować się pełnomocnictwem w formie aktu notarialnego (art. 99 § 1 k.c. w zw. z art. 158 k.c.), jednakże niezachowanie tej formy pełnomocnictwa nie powoduje nieważności umowy zawartej w formie prawem przepisanej (art. 158 k.c.). Skutki nieważności odnosiłyby się tylko do pełnomocnictwa (art. 73 § 2 k.c. w zw. z art. 99 § 1 k.c.), a więc powstałaby przewidziana w art. 103 § 1 k.c. sytuacja, w której pełnomocnik działałby bez umocowania. Wówczas możliwa jest konwalidacja umowy w sposób określony w art. 103 § 1 k.c., a taka możliwość zastrzeżona jest na korzyść strony, w imieniu której działa nieumocowany pełnomocnik. Potwierdzenie umowy przez mocodawcę według art. 103 § 1 k.c. ma moc wsteczną (wyrok SA w Gdańsku z dnia 15 maja 1991 r., I ACr 153/91, OSA 1991, z. 2, poz. 7).

Wskazać trzeba, że przekroczenie zakresu umocowania ma miejsce wówczas, gdy osoba dokonująca czynności prawnej w imieniu mocodawcy jest wprawdzie jego pełnomocnikiem, jednakże dokonuje czynności niemieszczącej się w zakresie umocowania. Wydaje się przy tym, że przekroczenie zakresu umocowania odnosi się do takich sytuacji, gdy dla danej czynności wystarczające jest pełnomocnictwo tego rodzaju, jakie posiada pełnomocnik, jednakże nie jest ona nim objęta (zob. K. Kopaczyńska-Pieczniak, Komentarz do art. 103 Kodeksu cywilnego, LEX nr 128151).

Artykuł 103 k.c. dotyczy działania rzekomego pełnomocnika, określanego jako falsus procurator. Przepis ten będzie miał zastosowanie w przypadku zawarcia umowy przez osobę działającą bez umocowania lub przekraczającą zakres rzeczowy umocowania. W takim przypadku bez znaczenia jest okoliczność, czy osoba taka jest w dobrej, czy w złej wierze, a więc, czy wie o tym, że działa z przekroczeniem zakresu pełnomocnictwa.