Wiśniewski Jarosław T., Postępowanie z powództwa o zapłatę odszkodowania za zajmowanie lokalu mieszkalnego bez tytułu prawnego

Postępowanie z powództwa o zapłatę odszkodowania za zajmowanie lokalu mieszkalnego bez tytułu prawnego

Przepis art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 150) nie określa wprost komu przysługuje prawo żądania odszkodowania od osoby fizycznej zajmującej lokal mieszkalny bez tytułu prawnego. Przyjąć należy, że w wypadku, gdy lokal zajmuje osoba, która utraciła tytuł prawny do lokalu, odszkodowanie przysługuje właścicielowi lokalu w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów (Dz. U. z 2014 r. poz. 150), tj. wynajmującemu lub innej osobie, z którą wiązał lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu (zob. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 8 listopada 2019 r., III CZP 28/19, OSNC 2020/6/49, oraz uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 5 grudnia 2019 r., III CZP 35/19, OSNC 2020/7-8/57).

Do uiszczania odszkodowania zobowiązany jest każdy, kto pomimo utraty prawa do lokalu w dalszym ciągu lokal ów zajmuje (zob. w szczególności K. Krzekotowska, M. Malinowska-Wójcicka, Ochrona praw lokatorów i mieszkaniowy zasób gminy. Komentarz, LEX, komentarz do art. 18).

Do uiszczania odszkodowania zobowiązany jest każdy kto zajmuje lokal bez tytułu prawnego, bez względu na to czy utracił taki tytuł prawny do zajmowania lokalu, czy też samowolnie zajął lokal, nie uzyskując nigdy tytułu prawnego.

Obowiązek zapłaty odszkodowania rodzi sam fakt zajmowania lokalu bez tytułu prawnego, a więc nieistotne jest czy okoliczność ta jest zawiniona przez osobę zajmującą lokal (podobnie B. Rakoczy, Odpowiedzialność za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego, Warszawa 2011, s. 27-29).

Co do zasady odszkodowanie powinno odpowiadać wysokości czynszu najmu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytuł najmu lokalu (art. 18 ust. 2 zd. pierwsze ustawy o ochronie praw lokatorów (Dz. U. z 2014 r. poz. 150)). Jeżeli tak wyliczone odszkodowanie nie pokrywa wszystkich poniesionych strat, można jednak żądać odszkodowania uzupełniającego (art. 18 ust. 2 zd. drugie ustawy o ochronie praw lokatorów (Dz. U. z 2014 r. poz. 150)).

Fakt, że osobą zajmującą lokal jest były lokator w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 (Dz. U. z 2014 r., poz. 150), a więc były najemca lokalu lub osoba, która używała lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności, może mieć jednak wpływ na wysokość odszkodowania. Jeżeli bowiem w wyroku eksmisyjnym stwierdzono uprawnienie byłego lokatora do otrzymania lokalu zamiennego, odszkodowanie odpowiada wyłącznie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłby zobowiązany opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł (art. 18 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów (Dz. U. z 2014 r. poz. 150)). Natomiast jeśli stwierdzono uprawnienie lokatora do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego, to odszkodowanie powinno być uiszczane w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie lokator byłby obowiązany opłacać za zajmowany lokal, gdyby lokal ten wchodził w skład mieszkaniowego zasobu gminy, na podstawie umowy najmu socjalnego lokalu (art. 18 ust. 3a ustawy o ochronie praw lokatorów (Dz. U. z 2014 r. poz. 150)). Jedynie w okresie od wygaśnięcia stosunku prawnego do uprawomocnienia się wyroku eksmisyjnego odszkodowanie powinno być uiszczane według zasad określonych w art. 18 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów (Dz. U. z 2014 r. poz. 150) (zob. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 2012 r., III CZP 72/12, OSNC 2013, nr 6, poz. 71).

Żądanie pozwu, którego przedmiotem jest odszkodowanie za zajmowanie lokalu mieszkalnego bez tytułu prawnego, powinno zawierać:

– określenie kwoty pieniężnej, której zasądzenia na swoją rzecz domaga się powód,

– wskazanie w uzasadnieniu pozwu okresu, którego dotyczy żądanie; odszkodowanie, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów (Dz. U. z 2014 r. poz. 150) ma bowiem charakter okresowy, a okres zajmowania lokalu ma bezpośredni wpływ również na wysokość odszkodowania uzupełniającego z art. 18 ust. 2 (Dz. U. z 2014 r., poz. 150); dopuszczalne jest przy tym osobne dochodzenie roszczeń za różne okresy; odszkodowania można domagać się jednak tylko za okres zamknięty, a więc nie jest możliwe żądanie zasądzenia świadczeń na przyszłość, albowiem nie jest to roszczenie o świadczenia powtarzające się.

Pozew podlega opłacie stałej w wysokości określonej w art. 13 ust. 1 u.k.s.c. w wypadku wartości przedmiotu sporu nie wyższej niż 20.000 zł, a gdy wartość przedmiotu sporu przewyższa wskazaną sumę podlega opłacie stosunkowej w wysokości 5% wartości przedmiotu sporu, nie wyższej jednak niż 200.000 zł (art. 13 ust. 2 u.k.s.c.). Wartość przedmiotu sporu stanowi kwota pieniężna, której zasądzenia na swoją rzecz domaga się powód (art. 19 § 1 k.p.c.).

Niezbędne koszty procesu strony reprezentowanej przez adwokata lub radcę prawnego obejmują oprócz kosztów sądowych oraz kosztów nakazanego przez sąd osobistego stawiennictwa strony, także wydatki oraz wynagrodzenie jednego adwokata lub radcy prawnego (art. 98 § 3 i art. 99 k.p.c.).

Wysokość minimalnej stawki wynagrodzenia adwokata lub radcy prawnego w wypadku spraw z powództwa, którego przedmiotem jest zapłata odszkodowania za zajmowanie lokalu mieszkalnego bez tytułu prawnego, jak i wysokość maksymalnej opłaty w razie udzielenia w takiej sprawie pomocy prawnej z urzędu, zależy od wartości przedmiotu sprawy i w wypadku adwokatów określa się je według reguł wynikających z § 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z dnia 5 listopada 2015 r., poz. 1800) bądź z § 8 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez adwokata z urzędu (Dz. U. z dnia 5 listopada 2015 r., poz. 1801), a w wypadku radców prawnych określa się je według reguł wynikających z § 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z dnia 5 listopada 2015 r., poz. 1804)) bądź z § 8 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu (Dz. U. z dnia 5 listopada 2015 r., poz. 1804)).