Procedury
Status: Nieaktualna
Wersja od: 1 stycznia 2013 r. do: 18 września 2020 r.
Autorzy:

Postępowanie naprawcze

Postępowanie naprawcze

Przepisy art. 50art. 51 p.b. stanowią podstawę do przeprowadzenia przez organ nadzoru budowlanego postępowania w sprawie doprowadzenia do stanu zgodnego z prawem tych inwestycji, które prowadzone są z naruszeniem prawa, ale nie są zarazem samowolą budowlaną w rozumieniu art. 48 ust. 1 lub art. 49b ust. 1 p.b. Także w tym przypadku ustawodawca przewidział możliwość doprowadzenia robót do stanu zgodnego z prawem, o ile spełnione zostaną określone przepisami warunki.

Krok: uzyskanie informacji o wystąpieniu okoliczności z art. 50 ust. 1 p.b.

Przepis art. 50 ust. 1 p.b. wymienia przypadki prowadzenia robót budowlanych z naruszeniem przepisów prawa niebędące zarazem samowolą budowlaną w rozumieniu art. 48 ust. 1 lub art. 49b ust. 1 p.b. Stwierdzenie przez organ nadzoru budowlanego wystąpienia jednej z okoliczności wymienionych w art. 50 ust. 1 p.b. obliguje do przeprowadzenia z urzędu postępowania mającego na celu doprowadzenie stanu faktycznego do stanu zgodnego z prawem.

Krok: wstrzymanie robót budowlanych

Pierwszą czynnością dokonywaną przez organ nadzoru w przypadku stwierdzenia prowadzenia robót budowlanych wymienionych w art. 50 ust. 1 p.b. będzie ich natychmiastowe wstrzymanie. Wstrzymanie robót następuje w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie. Adresatem postanowienia jest inwestor (właściciel, zarządca obiektu). W postanowieniu o wstrzymaniu robót budowlanych organ nadzoru podaje przyczynę wstrzymania robót oraz ustala wymagania dotyczące zabezpieczeń. Dodatkowo może nałożyć na stronę obowiązek przedstawienia, w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia, inwentaryzacji wykonanych robót lub odpowiednich ocen technicznych (ekspertyz).

Krok: czy upłynął termin 2 miesięcy od wydania postanowienia o wstrzymaniu robót budowlanych?

Postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych jest ważne przez okres 2 miesięcy liczonych od dnia doręczenia postanowienia stronie. Jest to czas, w którym organ nadzoru może przeprowadzić postępowanie mające na celu ocenę możliwości legalizacji obiektu i - odpowiednio do wyników tej oceny - wydać decyzję restytucyjną (w przypadku stwierdzenia braku możliwości legalizacji) bądź też decyzję nakładającą na stronę określone obowiązki, od których uzależniona jest legalizacja obiektu (w przypadku pozytywnej oceny możliwości legalizacji). Wydanie we wskazanym okresie którejś z wyżej wymienionych decyzji skutkuje m.in. tym, że postanowienie o wstrzymaniu robót zachowuje moc także po upływie terminu 2 miesięcy.

Krok: brak podstaw do nałożenia obowiązku

Bezskuteczny upływ 2-miesięcznego terminu i niepodjęcie jednej z decyzji przewidzianych przepisem art. 51 p.b. oznacza, że ustaje zakaz prowadzenia robót budowlanych. W takiej sytuacji nie jest już możliwe wydanie decyzji na podstawie art. 51 ust. 1 p.b. (wyrok NSA z dnia 8 kwietnia 2010 r., II OSK 625/09, LEX nr 597732). Do sprawy organ nadzoru będzie więc mógł w tym przypadku powrócić dopiero po zakończeniu robót budowlanych (zob. art. 51 ust. 7 p.b.). W praktyce zdarzają się też niekiedy sytuacje, gdy organ, mimo wstrzymania robót, ustali, że wykonane roboty budowlane były zgodne z prawem i nie wymagają przeprowadzenia żadnych dodatkowych czynności ani robót. W takim przypadku brak będzie przesłanek do kontynuowania postępowania naprawczego (tak NSA w motywach wyroku z dnia 28 listopada 2012 r., II OSK 1351/11, LEX nr 1373487).

Krok: czy istnieje możliwość legalizacji obiektu?

Organ nadzoru dokonać musi wstępnej oceny możliwości zalegalizowania obiektu w jego aktualnym stanie mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa, w tym uwarunkowania z zakresu ładu przestrzennego (treści planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu) i przepisy techniczno-budowlane.

Krok: wydanie decyzji restytucyjnej

W przypadku stwierdzenia przez organ nadzoru braku możliwości zalegalizowania istniejącego obiektu, wydaje on jedną z decyzji restytucyjnych, a więc decyzji mających na celu przywrócenie stanu poprzedniego. Może się tak stać w dwóch sytuacjach. Pierwsza sytuacja wystąpi, gdy już na wstępie można ponad wszelką wątpliwość stwierdzić, że ani przeprowadzenie żadnych dodatkowych robót budowlanych, ani też zmiana projektu budowlanego nie będą wystarczające do uznania obiektu w jego aktualnym kształcie za zgodny z prawem (np. obiekt kubaturowy wykroczy poza wyznaczoną w planie miejscowym nieprzekraczalną linię zabudowy). Drugi przypadek będzie miał miejsce wówczas, gdy wprawdzie istniała możliwość legalizacji, jednak inwestor nie wykonał obowiązków nałożonych decyzją z art. 51 ust. 1 pkt 2 lub 3 p.b., a więc w pewnym sensie nie spełnił warunków legalizacji. Rodzaj rozstrzygnięcia zawartego w decyzji restytucyjnej (a więc nakaz: zaniechania robót; rozbiórki obiektu albo doprowadzenia obiektu do stanu poprzedniego) uzależniony już będzie od okoliczności konkretnego przypadku, a w szczególności od rodzaju obiektu, charakteru uchybienia i stopnia zaawansowania robót.

Krok: czy obiekt odstępuje istotnie od warunków pozwolenia na budowę?

Dokonanie pozytywnej oceny w zakresie możliwości legalizacji obliguje w drugiej kolejności do udzielenia odpowiedzi na pytanie o zgodność istniejącego obiektu z pozwoleniem na budowę.

Krok: wydanie decyzji nakazującej sporządzenie zamiennego projektu budowlanego

Jeżeli odstępstwa od warunków pozwolenia na budowę mają charakter istotny organ nadzoru musi nałożyć na inwestora obowiązek sporządzenia projektu budowlanego zamiennego. Co do „istotności” odstępstw zob. art. 36a ust. 5 p.b. a contrario. W decyzji takiej organ zobowiązany jest wskazać jednoznacznie, jakie konkretnie odstępstwa uznał za istotne oraz określić termin wykonania projektu zamiennego. W decyzji takiej nałożony może zostać również obowiązek wykonania określonych robót budowlanych (lub innych czynności) celem doprowadzenia obiektu do stanu zgodnego z prawem.

Krok: czy obiekt wymaga wykonania robót budowlanych lub innych czynności?

Stan faktyczny może wskazywać, że chociaż inwestor nie dopuścił się istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego (brak konieczności sporządzenia projektu zamiennego), to jednak obiekt wymaga wykonania określonych czynności, od których uzależnione jest uznanie go za zgodny z prawem (np. zmiana wielkości otworów okiennych).

Krok: wydanie decyzji nakazującej wykonanie określonych robót lub czynności

Stwierdzając konieczność przeprowadzenia przez inwestora określonych czynności właściwy organ nadzoru wydaje decyzję nakładającą na inwestora obowiązek wykonania określonych robót budowlanych lub innych czynności, ustalając zakres wymaganych czynności i termin ich realizacji.

Krok: oczekiwanie na upływ terminu lub wniosek inwestora

Nałożeniu na inwestora obowiązków określonych w art. 51 ust. 1 pkt 2 lub 3 p.b. towarzyszyć musi zawsze określenie terminu, w jakim obowiązki te powinny być wykonane. Termin ten ma jednak charakter procesowy, więc dopuszczalne jest jego wydłużenie. Wykonanie zaś przez inwestora nałożonych na niego obowiązków po upływie terminu ale przed wydaniem decyzji restytucyjnej, nie wyklucza możliwości legalizacji obiektu (zob. wyrok NSA z dnia 18 września 2013 r., II OSK 993/12, LEX nr 1455420). Sprawdzenie wykonania obowiązku może być konsekwencją nie tylko upływu terminu ale także wniosku złożonego przez inwestora. Dotyczyć to będzie zwłaszcza tych przypadków, gdy obowiązki zostały wykonane jeszcze przed upływem terminu.

Krok: czy obowiązki zostały wykonane?

Właściwy organ nadzoru musi zweryfikować wykonanie obowiązków nałożonych na inwestora. W przypadku wykonania projektu zamiennego chodzi nie tylko o stwierdzenie, czy taki projekt przedstawiono, ale także o ocenę jego prawidłowości pod względem wymagań przewidzianych przepisami prawa oraz rzetelności, a więc zgodności ze stanem faktycznym (istniejącym obiektem). Podobnie w przypadku nałożenia obowiązku przeprowadzenia określonych robót budowlanych lub innych czynności. Weryfikacji podlegać będzie nie tylko fakt ich dokonania, ale również prawidłowość realizacji.

Krok: wydanie decyzji legalizującej obiekt

Pozytywna ocena w zakresie wykonania nałożonych na inwestora obowiązków pozwala na wydanie decyzji legalizującej obiekt, a więc - w przypadku nakazania wykonania określonych czynności - decyzji stwierdzającej wykonanie obowiązku (art. 51 ust. 3 pkt 1 p.b.) bądź też - w przypadku nakazania przedłożenia projektu zamiennego - zatwierdzenia projektu budowlanego zamiennego i zezwolenia na wznowienie robót (art. 51 ust. 4 p.b.). Zatwierdzając projekt budowlany zamienny organ zobowiązany jest nałożyć na inwestora obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu.