Procedury
Status: Aktualna
Wersja od: 1 stycznia 2016 r.
Autorzy:

Opodatkowanie PCC ustanowienia hipoteki

Opodatkowanie PCC ustanowienia hipoteki

Opodatkowanie PCC ustanowienia hipoteki

Procedura pozwala ustalić, czy ustanowienie hipoteki jest opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz - jeżeli ustanowienie hipoteki jest opodatkowane tym podatkiem - jaka jest wysokość podatku.

Krok: (!) ustanowiona została hipoteka

Jedną z czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest ustanowienie hipoteki (zob. art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. h ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, tekst jedn.: Dz. U. z 2020 r. poz. 815 z późn. zm. - dalej u.p.c.c.). Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym (zob. art. 244 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, tekst jedn.: Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm.), które regulują przepisy art. 65-112 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn.: Dz. U. z 2019 r. poz. 2204 z późn. zm.) - dalej u.k.w.h. Hipoteki są ustanawiane na nieruchomościach (stanowiąc ich obciążenie) w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności (np. z tytułu udzielonego kredytu lub pożyczki). Przedmiotem hipoteki, oprócz nieruchomości, mogą być ponadto: użytkowanie wieczyste (zob. art. 65 ust. 2 pkt 1 u.k.w.h.), spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (zob. art. 65 ust. 2 pkt 2 u.k.w.h.) oraz wierzytelność zabezpieczona hipoteką (zob. art. 65 ust. 2 pkt 3 u.k.w.h.). Hipoteką może być również obciążona część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela, oraz przysługujący współuprawnionemu udział we wspólności użytkowania wieczystego i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (zob. art. 65 ust. 3 u.k.w.h.).

Warto dodać, że opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlega każdorazowe ustanowienie hipoteki. Dotyczy to również sytuacji, gdy druga (czy kolejne) hipoteka służy zabezpieczeniu tej samej wierzytelności. Jak orzekł WSA w Warszawie w wyroku z dnia 13 października 2009 r., III SA/Wa 899/09, „opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlega czynność ustanowienia hipoteki. Każdorazowo więc dokonanie tej czynności podlegać będzie opodatkowaniu. Nie ma przy tym znaczenia, że druga z kolei hipoteka służy zabezpieczeniu tej samej wierzytelności. Decyduje sam fakt jej ustanowienia”.

Należy dodać, że od 1 stycznia 2016 r. przepisy określają szczególny sposób ustalania właściwości organów podatkowych z tytułu ustanowienia hipoteki. Z art. 12 ust. 1 pkt 2a u.p.c.c. wynika, że właściwym organem podatkowym z tytułu ustanowienia hipoteki jest naczelnik urzędu skarbowego właściwy ze względu na miejsce zamieszkania lub siedzibę składającego oświadczenie woli o ustanowieniu tego prawa, a w przypadku gdy oświadczenie woli składane jest przez kilka podmiotów - naczelnik urzędu skarbowego właściwy ze względu na miejsce zamieszkania lub siedzibę jednego z tych podmiotów.

Uwaga! Ryzyko: Fakt, że ustanawiana hipoteka zabezpiecza wierzytelność zabezpieczoną wcześniej inną hipoteką nie wyłącza konieczności opodatkowania nowej hipoteki podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W przypadku takim rezygnacja z opodatkowania nowej hipoteki stanowi naruszenie przepisów.

Krok: czy hipoteka została ustanowiona na podstawie umowy?

Hipoteki - z punktu widzenia sposobu ich powstania - podzielić można na dwa rodzaje. Pierwszy rodzaj stanowią hipoteki umowne, a więc ustanawiane na podstawie zawartej między stronami umowy. Drugi rodzaj hipotek stanowią hipoteki przymusowe. Ten rodzaj hipoteki powstaje wbrew woli dłużnika; hipotekę przymusową uzyskać może wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym (zob. art. 109 ust. 1 u.k.w.h.).

Tylko hipoteki umowne podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, gdyż tylko ustanowienie hipotek umownych stanowi czynność cywilnoprawną (hipoteka przymusowa powstaje na podstawie orzeczenia sądu lub, wyjątkowo, z mocy samego prawa). Potwierdziło to Ministerstwo Finansów w piśmie z dnia 12 maja 2004 r., LK-216/LM/BG/04, w którym czytamy, że „opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlega ustanowienie hipoteki wyłącznie wtedy, gdy stanowi ono czynność cywilnoprawną”.