Kubiak Marcin, Odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę

Odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę

Artykuł 36a p.b. dotyczy robót budowlanych jeszcze niezrealizowanych. Ustawodawca rozróżnił istotne i nieistotne odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę. Kwalifikacji odstąpienia dokonuje projektant; w praktyce kwalifikacji może dokonać każdy projektant, mający stosowne uprawnienia budowlane (por. art. 20 ust. 1 pkt 4 p.b.).

Artykuł 36a ust. 1 ma zastosowanie w sytuacjach, w których na skutek różnych czynników - niekiedy niezależnych od inwestora - zaistnieje potrzeba wprowadzenia zmian w zakresie inwestycji budowlanej dotyczących zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego tej inwestycji lub innych warunków pozwolenia na budowę, która ujawnia się zazwyczaj już na etapie wykonywania robót budowlanych. Celem omawianej regulacji jest przede wszystkim skrócenie i uproszczenie administracyjnej strony procesu inwestycyjno-budowlanego przez zwolnienie organu administracji architektoniczno-budowlanej od obowiązku przeprowadzenia w całości postępowania w sprawie pozwolenia na budowę za każdym razem, gdy inwestor w sposób istotny zmodyfikuje zamierzenie inwestycyjne. Instytucja odstępstwa od udzielonego pozwolenia na budowę jest również korzystna dla inwestora, który ma możliwość dokonania istotnych zmian planowanej inwestycji budowlanej bez konieczności uruchamiania kolejnego, wieloetapowego postępowania w sprawie pozwolenia na budowę, obejmującego wszystkie elementy określone w art. 32–35 (A. Ostrowska [w:] Prawo budowlane. Komentarz pod red. A. Glinieckiego, wyd. 1, Warszawa 2012, s. 358).

Istotna zmiana omawianej regulacji miała miejsce dnia 19 września 2020 r. kiedy to został zmodyfikowany katalog działań kwalifikowanych jako istotne odstąpienie (art. 36a ust. 5 p.b.) oraz dopuszczono stosowanie art. 36a p.b. w odniesieniu do zgłoszenia zamiaru wykonania robót budowlanych (art. 36a ust. 3a p.b.).

Odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest możliwe, jeżeli roboty budowlane nie zostały jeszcze rozpoczęte albo w trakcie realizowania inwestycji, jednak wyłącznie w przypadkach zamierzonych, a nie już dokonanych odstępstw.

Katalog istotnych odstępstw został zawarty w art. 36a ust. 5 p.b. z zastrzeżeniem wyjątków ujętych w ust. 5b tego przepisu. To, czy w danym przypadku odstąpienie od projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego zostanie uznane za „istotne odstąpienie” w rozumieniu przepisu, zależy również od okoliczności danej sprawy. Kwalifikacji zamierzonego odstąpienia za każdym razem dokonuje projektant (art. 36a ust. 5 p.b.). Budowa budynku z istotnymi odstępstwami bez uzyskania ostatecznej decyzji o zmianie pozwolenia na budowę stanowi samowolę budowlaną - w częściach dotyczących tych odstępstw.